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    法律教室：
一、何謂斡旋金:
　　買房子，沒有不討價還價的，可是房子的交易金額龐大，買方難免猶豫，仲介公司為確認買方購屋意願並保障買賣雙方權益，仲介公司發展出斡旋金制度。「斡旋金」係指買賣雙方關於不動產標的價額意見尚有差距，暫時不能達成共識，但雙方仍有協調一致之可能時，由買方提出部分價金，交由仲介公司作為協調之擔保，以示其購買意願。且以達成買方要求之任務為必要條件，否則斡旋金必須退還。當買賣雙方達成價格上之共識時，斡旋金即轉變成買賣價金之一部分，接著買賣雙方即正式會面簽定買賣契約。

二、斡旋金的功用：
　　斡旋金制度，對承買人、出賣人及仲介公司三方都有助益：
(1)從買方來說，交付一定之斡旋金請仲介公司居間協調，有助於探得賣方所出之底價。
(2)對賣方而言，斡旋金交付可讓賣方知道真正有誠意之買主所在，蓋斡旋金是由買方提出現金或有價證券表示其購買誠意，而非只是投石問路而已，而且一但付出斡旋金等於放棄其談判妥協籌碼，亦放棄了拒絕簽約之權利。
(3)仲介公司方面，斡旋金通常是仲介公司代為溝通講價的有力條件。

三、成交及不成交時，斡旋金各如何處理：
(1)買賣成交時，斡旋金如何處理？
「斡旋金」是一種出價方式，當賣方依買方出價承諾，契約即成立，此時斡旋金如何處理？房仲業者表示有三種處理方式，其一最為常見即斡旋金直接轉為定金處理（業界稱「轉定」）；其二是由總公司統一保管，直到簽定買賣契約書，直接轉為總價的一部分；其三則是仲介公司直接當成「定金」的概念操作，省去「轉定」程序，減少因法律地位不明，而產生的糾紛。
至於斡旋金轉定後，買賣雙方若反悔，將有違約罰則的問題，多數係採取「買方違約賣方沒收定金、賣方違約應加倍返還買方定金」方式處置；即使是選擇不必先掏錢的「內政部版要約書」，違約時亦有罰則規定，主要為「買賣方可請求違約方給付成交價3%之違約金」。
(2)不成交時，斡旋金如何處理？
若在斡旋期限內，賣方反悔不出售時，仲介公司應將斡旋金全數無息返還，不得收取服務費；至於買方在斡旋期間內反悔終止斡旋時
，應如何處理？查斡旋金常會有3到5天的斡旋期限，期限一到，契約當然失效，固無問題，惟買方於期限內後悔不買時，宜類推適用民法委託契約之規定，委託即便訂有期限，委託人也得隨時終止委託。
換言之，付斡旋金後，在賣方未簽收斡旋金前，買方還是可以主張不買。 

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