98 年度「協助整理公寓大廈管理維護公司認可
業務及提供公寓大廈管理法律處理意見書」案
公寓大廈管理條例條文解釋函令
彙 編
（98 年1 月～98 年12 月）
委託單位：內政部營建署
受託單位：中華民國物業管理經理人協會
報告日期：民國 98 年 1 2 月
公寓大廈管理條例條文解釋函令彙整說明（98 年度）
公寓大廈管理條例（以下簡稱本條例），自民國84 年6 月28 日公布
以來，經中央及地方主管機關多年宣導及持續努力下，目前向直轄市、縣
(市)政府報備有案之公寓大廈管理組織已達二萬多個，由於各社區或民眾
對於本條例及相關函釋之需求日益殷切，爰配合本條例民國92 年12 月31
日之修正公布，將修正之條文及歷年之解釋函令彙整，於94 年6 月完成
「公寓大廈管理條例條文暨解釋函令彙編」之初版。後本條例於95 年1
月18 日修正第29 條條文；增訂第59 條之1 條文，96 年3 月修訂再版除
配合本條例修正外，並增列收錄93 年8 月30 日至95 年12 月31 日之函
令解釋。
本輯彙編係委託中華民國物業管理經理人協會編製，其編排方式，係
將98 年度之解釋函令，擇其內容重要者，依本條例條文之次序，依序編
輯，俾提供方便查閱。
公寓大廈管理條例條文暨解釋函令彙編
中華民國八十四年六月二十八日總統華總(一)義字第四三一六號令公布全文五十二條
中華民國八十九年四月二十六日總統華總(一)義字第八九○○一○四四三○號令修正第二條條文
中華民國九十二年十二月三十一日總統華總[一]義字第09200243911 號令修正
中華民國九十五年一月十八日總統華總一義字第09500005871 號令修正發布第29 條條文；增訂第59-1 條條文
第一章 總 則
第 一 條 為加強公寓大廈之管理維護，提昇居住品質，特制定本條例。
本條例未規定者，適用其他法令之規定。
第 二 條 本條例所稱主管機關：在中央為內政部；在直轄市為直轄市政府；在縣(市)
為縣(市)政府。
第 三 條 本條例用辭定義如下：
一、公寓大廈：指構造上或使用上或在建築執照設計圖樣標有明確界線，
得區分為數部分之建築物及其基地。
二、區分所有：指數人區分一建築物而各有其專有部分，並就其共用部分
按其應有部分有所有權。
三、專有部分：指公寓大廈之一部分，具有使用上之獨立性，且為區分所
有之標的者。
四、共用部分：指公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建
築物，而供共同使用者。
五、約定專用部分：公寓大廈共用部分經約定供特定區分所有權人使用者。
六、約定共用部分：指公寓大廈專有部分經約定供共同使用者。
七、區分所有權人會議：指區分所有權人為共同事務及涉及權利義務之有
關事項，召集全體區分所有權人所舉行之會議。
八、住戶：指公寓大廈之區分所有權人、承租人或其他經區分所有權人同
意而為專有部分之使用者或業經取得停車空間建築物所有權者。
九、管理委員會：指為執行區分所有權人會議決議事項及公寓大廈管理維
護工作，由區分所有權人選任住戶若干人為管理委員所設立之組織。
十、管理負責人：指未成立管理委員會，由區分所有權人推選住戶一人或
依第二十八條第三項、第二十九條第六項規定為負責管理公寓大廈事
務者。
十一、管理服務人：指由區分所有權人會議決議或管理負責人或管理委員
會僱傭或委任而執行建築物管理維護事務之公寓大廈管理服務人
員或管理維護公司。
十二、規約：公寓大廈區分所有權人為增進共同利益，確保良好生活環境，
經區分所有權人會議決議之共同遵守事項。
▲有關分別共有之大樓經裁判分割後，是否有公寓大廈管理條例之適用，以及建
物與其所座落之基地無相對應之應有部分衍生疑義乙案
內政部營建署98.5.22 營署建管字第0980032917 號
一、關於共有之大樓經裁判分割後，是否有公寓大廈管理條例之適用乙節，
按「公寓大廈：指構造上或使用上或在建築執照設計圖樣標有明確界線，
得區分為數部分之建築物及其基地。」、「區分所有：指數人區分一建
築物而各有其專有部分，並就其共用部分按其應有部分有所有權。」、
「專有部分：指公寓大廈之一部分，具有使用上之獨立性，且為區分所
有之標的者。」、「共用部分：指公寓大廈專有部分以外之其他部分及
不屬專有之附屬建築物，而供共同使用者。」分別為公寓大廈管理條例
第3 條第1 款至第4 款所明文規定。至於土地及建物登記移轉事宜，請
逕向地政機關洽詢。
▲關於區分所有權與區分所有權人是否為同等地位資格疑義乙案
內政部營建署98.5.25 營署建管字第0980033499 號
一、按「區分所有：指數人區分一建築物而各有其專有部分，並就其共用部
分按其應有部分有所有權。」、「專有部分：指公寓大廈之一部分，具
有使用上之獨立性，且為區分所有之標的者。」、「共用部分：指公寓
大廈專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物，而供共同使用
者。」、「區分所有權人會議：指區分所有權人為共同事務及涉及權利
義務之有關事項，召集全體區分所有權人所舉行之會議。」分別為公寓
大廈管理條例第3 條第2 款、第3 款、第4 款及第7 款所明定。另涉個
案事實認定部分，請檢具具體資料，逕向當地主管機關洽詢。
▲關於公寓大廈管理委員、主任委員選任資格疑義乙案
內政部營建署98.7.01 營署建管字第0980038427 號
一、按「公寓大廈成立管理委員會者，應由管理委員互推一人為主任委員，
主任委員對外代表管理委員會。主任委員、管理委員之選任、解任、權
限與其委員人數、召集方式及事務執行方法與代理規定，依區分所有權
人會議之決議。但規約另有規定者，從其規定。」為公寓大廈管理條例
（以下簡稱條例）第29 條第5 項所明定；又「主任委員、副主任委員及
財務委員之消極資格。有下列情事之一者，不得充任主任委員、副主任
委員及財務委員，其已充任者，即當然解任。......五、無行為能力或限制
行為能力者。」為公寓大廈規約範本第8 條所明文。公寓大廈規約範本
係供公寓大廈訂定規約時之參考，規約之訂定，依條例第3 條第12 款規
定，仍須經區分所有權人會議決議。另關非區分所有權人之住戶（配偶、
父母等）得否選任管理委員乙節，本署94 年6 月13 日營署建管字第
0940030239 號書函（如附件）已有明釋。
▲有關公寓大廈管理委員選任及開會地點等疑義乙案
內政部營建署98.9.10 營署建管字第0980060515 號
一、按「......主任委員、管理委員之選任、解任、權限與其委員人數、召
集方式及事務執行方法與代理規定，依區分所有權人會議之決議。但規
約另有規定者，從其規定。」公寓大廈管理條例（以下簡稱條例）第29
條第2 項已有明定，故主任委員、管理委員之選任依上開規定辦理。 4
二、關於來函所提公司員工得否選任管理委員乙節，按「公寓大廈之住戶非
該專有部分之區分所有權人者，除區分所有權人會議之決議或規約另有
規定外，得被選任、推選為管理委員、主任委員或管理負責人。」條例
第29 條第2 項已有明定；次按「『住戶：指公寓大廈之區分所有權人、
承租人或其他經區分所有權人同意而為專有部分之使用者或業經取得停
車空間建築物所有權者。』為公寓大廈管理條例（以下簡稱條例）第3
條第8 款所明文規定，故來函所述設立於公寓大廈內之公司行號，係向
區分所有權人承租使用該專有部分，該公司行號之負責人或員工，應屬
經區分所有權人同意而為專有部分之使用者，應為住戶，其住戶之權利
義務當依本條例相關規定辦理。」本部95 年1 月24 日內授營建管字第
0950800434 號函（如附件）已有明釋。另關區分所有權人會議之開會地
點，條例並無相關規定，惟仍應於適切地點召開。至涉公寓大廈管理組
織報備事宜，係屬地方政府權責，檢檢具詳實資料，逕向桃園縣政府洽
詢。
▲有關再詢問公寓大廈管理條例規定管理委員選任及召開區分所有權人會議等
事項執行疑義乙案
內政部營建署98.9.23 營署建管字第0980062469 號
一、關於來函所提開會通知應載明之內容及召集人就同一議案重新召集區分
所有權人會議，倘涉規約訂定或修正，其決議門檻應提高等建議，留供
本署參考。
二、另關規約可否限制非居住於大廈內之區分所有權人被選任為管理委員疑
義乙節，按「『公寓大廈成立管理委員會者，應由管理委員互推一人為
主任委員，主任委員對外代表管理委員會。主任委員、管理委員之選任、
解任、權限與其委員人數、召集方式及事務執行方法與代理規定，依區
分所有權人會議之決議。但規約另有規定者，從其規定。』為公寓大廈
管理條例第29 條第2 項所明定，另按『有關非居住於大廈內之區分所有
權人者，除區分所有權人會議或規約另有規定外，得被選任為管理委員。』
為本部93 年10 月14 日台內營字第0930086958 號函說明二所釋....」為本
署97 年12 月23 日營署建管字第0970077842 號書函所明釋；次按「為處
理區分所有關係所生事務，本公寓大廈由區分所有權人選任住戶為管理
委員組成管理委員會。......」為公寓大廈規約範本第5 條第2 項所明文，
公寓大廈規約範本係供公寓大廈訂定規約時之參考，有關規約之訂定，
依條例第3 條第12 款規定，仍須經區分所有權人會議決議。至於委託出
席區分所有權人會議乙節，前以本署98 年9 月4 日營署建管字第0980058662
號函（諒達）復在案。
▲關於公寓大廈規約效力之疑義乙案
內政部營建署98.10.16 營署建管字第0980068690 號
一、按「區分所有權人會議：指區分所有權人為共同事務及涉及權利義務之
有關事項，召集全體區分所有權人所舉行之會議。」、「規約：公寓大
廈區分所有權人為增進共同利益，確保良好生活環境，經區分所有權人
會議決議之共同遵守事項。」為公寓大廈管理條例第3 條第7 款、第12
款所明定，故規約之訂定及修正須經區分所有權人會議決議，所述規約
如係依上開條文規定訂定，且未經區分所有權人會議決議變更，仍屬有效。
▲關於公寓大廈區分所有權人會議委託代理出席事宜及管理委員會管理委員選
任資格之疑義乙案
內政部營建署98.10.19 營署建管字第0980069009 號
一、按「區分所有權人因故無法出席區分所有權人會議時，得以書面委託他
人代理出席。…」為公寓大廈管理條例（以下簡稱條例）第27 條第3 項
所明定，故有關公寓大廈區分所有權人會議委託代理出席乙節，依上開
條文規定辦理。
二、另按「住戶：指公寓大廈之區分所有權人、承租人或其他經區分所有權
人同意而為專有部分之使用者或業經取得停車空間建築物所有權者。」、
「管理委員會：指為執行區分所有權人會議決議事項及公寓大廈管理維
護工作，由區分所有權人選任住戶若干人為管理委員所設立之組織。」、
「…主任委員、管理委員之選任、解任、權限與其委員人數、召集方式
及事務執行方法與代理規定，依區分所有權人會議之決議。但規約另有
規定者，從其規定。」、「公寓大廈之住戶非該專有部分之區分所有權
人者，除區分所有權人會議之決議或規約另有規定外，得被選任、推選
為管理委員、主任委員或管理負責人。」為條例第3 條第8 款、第9 款、
第29 條第2 項、第5 項所明定，故有關管理委員會管理委員選任資格疑
義乙節，依上開條文規定。
第二章 住戶之權利義務
第 四 條 區分所有權人除法律另有限制外，對其專有部分，得自由使用、收益、處
分，並排除他人干涉。
專有部分不得與其所屬建築物共用部分之應有部分及其基地所有權或地
上權之應有部分分離而為移轉或設定負擔。
▲關於函詢公寓大廈管理委員選任資格、規約修訂及騎樓擺設攤位疑義乙案
內政部營建署98.7.03 營署建管字第0980042858 號
一、按「區分所有權人會議除第二十八條規定外，由具區分所有權人身分之
管理負責人、管理委員會主任委員或管理委員為召集人；管理負責人、
管理委員會主任委員或管理委員喪失區分所有權人資格日起，視同解
任。無管理負責人或管理委員會，或無區分所有權人擔任管理負責人、
主任委員或管理委員時，由區分所有權人互推一人為召集人；召集人任
期依區分所有權人會議或依規約規定，任期一至二年，連選得連任一次。
但區分所有權人會議或規約未規定者，任期一年，連選得連任一次。」、
「......。主任委員、管理委員之選任、解任、權限與其委員人數、召
集方式及事務執行方法與代理規定，依區分所有權人會議之決議。但規
約另有規定者，從其規定。」、「公寓大廈之住戶非該專有部分之區分
所有權人者，除區分所有權人會議之決議或規約另有規定外，得被選任、
推選為管理委員、主任委員或管理負責人。」公寓大廈管理條例（以下
簡稱條例）第25 條第3 項、第29 條第2 項及第5 項已有明定。故管理
委員選任資格、選任方式及召集人產生依上開規定辦理。
二、有關公寓大廈規約之修訂乙節，按「規約：公寓大廈區分所有權人為增
進共同利益，確保良好生活環境，經區分所有權人會議決議之共同遵守
事項。」為條例第3 條第12 款所明定，區分所有權人會議決議應依條例
第30 條至第34 條規定辦理。至於來函所提公寓大廈騎樓部分得否擺設
攤位乙節，查騎樓係屬道路交通管理處罰條例所定之道路及人行道，涉
道路交通管理處罰條例之違反道路障礙規定部分之處理，請逕洽該管主
管機關辦理。
▲有關台灣臺中地方法院民事執行處查詢貴縣大里市振坤段A 及B 地號土地豋
記第一類謄本其他登記事項有加註法定空地等註記事項，可否單獨拍賣及應買
資格限制疑義乙案
內政部營建署98.12.21 營署建管字第0980084913 號
一、按公寓大廈管理條例第4 條第2 項規定：「專有部分不得與其所屬建築
物共用部分之應有部分及其基地所有權或地上權之應有部分分離而為移
轉或設定負擔。」，其立法目的係以維持建築物區分所有權與基地共有
權之一體化，以避免法律關係趨於複雜，故建築物如屬公寓大廈，其「專
有部分」之移轉或設定負擔，自應依上開條文規定辦理。又按「本條例
第4 條第2 項所稱之「基地」，即為建築法第11 條第1 項所稱之建築基
地，是包含該建築物本身所占之地面及其所應留設之法定空地。」為本
署89 年7 月13 日八十九營署建字第20996 號書函所明釋。
二、另關公寓大廈管理條例施行後始拍賣移轉之不動產移轉應符合該條例第4
條第2 項規定，本部85 年7 月13 日台（八五）內地字第8506813 號函
（如附件）已有明示。
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第 五 條 區分所有權人對專有部分之利用，不得有妨害建築物之正常使用及違反區
分所有權人共同利益之行為。
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第 六 條 住戶應遵守下列事項：
一、於維護、修繕專有部分、約定專用部分或行使其權利時，不得妨害
其他住戶之安寧、安全及衛生。
二、他住戶因維護、修繕專有部分、約定專用部分或設置管線，必須進
入其專有部分或約定專用部分時，不得拒絕。
三、管理負責人或管理委員會因維護、修繕共用部分或設置管線，必須
進入或使用其專有部分或約定專用部分時，不得拒絕。
四、於維護、修繕專有部分、約定專用部分或設置管線，必須使用共用
部分時，應經管理負責人或管理委員會之同意後為之。
五、其他法令或規約規定事項。
前項第二款至第四款之進入或使用，應擇其損害最少之處所及方法為
之，並應修復或補償所生損害。
住戶違反第一項規定，經協調仍不履行時，住戶、管理負責人或管理委
員會得按其性質請求各該主管機關或訴請法院為必要之處置。
▲關於公寓大廈管理條例施行前已領得使用執照之公寓大廈設置違章建築及條
例第6 條規定內容疑義乙案
內政部營建署98.9.25 營署建管字第0980061073 號
一、有關公寓大廈管理條例（以下簡稱條例）公布施行前已領得使用執照之
公寓大廈，住戶之違反行為倘於條例施行前，是否有條例適用之疑義，
本部94 年4 月25 日內授營建管字第0940083085 號函（如附件1）已有
明釋；至於條例施行後之違反行為，若違法狀態之行為人非住戶者，其
相關處理事宜，本署98 年1 月7 日營署建管字第0970081773 號函（如
附件2）另有明釋。
二、按「住戶應遵守下列事項：一、於維護、修繕專有部分、約定專用部分
或行使其權利時，不得妨害其他住戶之安寧、安全及衛生。二、他住戶
因維護、修繕專有部分、約定專用部分或設置管線，必須進入或使用其
專有部分或約定專用部分時，不得拒絕。三、管理負責人或管理委員會
因維護、修繕共用部分或設置管線，必須進入或使用其專有部分或約定
專用部分時，不得拒絕。四、於維護、修繕專有部分、約定專用部分或
設置管線，必須使用共用部分時，應經管理負責人或管理委員會之同意
後為之。五、其他法令或規約規定事項。......住戶違反第一項規定，
經協調仍不履行時，住戶、管理負責人或管理委員會得按其性質請求各
該主管機關或訴請法院為必要之處置。」為條例第6 條所明定，上開所
稱「其他法令」係指涉及公寓大廈維護、修繕行為時住戶應遵守之其他
規定。至涉個案事實認定部分，請檢具具體資料，逕向當地主管機關洽
詢。
第 七 條 公寓大廈共用部分不得獨立使用供做專有部分。其為下列各款者，並不得
為約定專用部分：
一、公寓大廈本身所占之地面。
二、連通數個專有部分之走廊或樓梯，及其通往室外之通路或門廳;社區
內各巷道、防火巷弄。
三、公寓大廈基礎、主要樑柱、承重牆壁、樓地板及屋頂之構造。
四、約定專用有違法令使用限制之規定者。
五、其他有固定使用方法，並屬區分所有權人生活利用上不可或缺之共
用部分。
▲有關建築物室內自動消防灑水設備之維護、管理及修繕疑義乙案
內政部營建署98.5.26 營署建管字第0980003704 號
一、按本部92 年1 月7 日台內營字第0910085686 號函釋略以：「建築法第十
條規定，本法所稱建築物設備為敷設於建築物之電氣、煤氣、給水、排
水、空氣調節、昇降、消防、防空避難及污物處理等設備。復按公寓大
廈管理條例（以下簡稱條例）第七條規定，『公寓大廈共用部分不得獨
立使用供做專有部分。其為下列各款者，並不得為約定專用部分：一、
公寓大廈本身所占之地面。二、連通數個專有部分之走廊或樓梯，及其
通往室外之通路或門廳；社區內各巷道、防火巷弄。三、公寓大廈基礎、
主要樑柱、承重牆壁、樓地板及屋頂之構造。四、約定專用有違法令使
用限制之規定者。五、其他有固定使用方法，並屬區分所有權人生活利
用上不可或缺之共用部分。』。本案函詢敷設於建築物之電器、煤氣、
給水、排水等管線設備，係為供所有住戶共同使用，雖有部分管線設備
位於專有部分，惟區分所有權人室內裝修時，於其專有部分內變更修改
上開管線乙節，依前開規定，敷設於建築物屬共用部分之電氣、煤氣、
給水、排水等，係屬有固定使用方法，並屬區分所有權人生活利用上不
可或缺之共用部分之建築物設備，雖有部分管線設備位於專有部分，依
前揭條例第七條第五款規定不得為約定專用部分。另按條例第九條第
二、三項規定，住戶對於共用部分之使用除另有約定者從其約定外，應
依其設置目的及通常使用方法為之。但所約定事項，不得違反本條例、
區域計畫法、都市計畫法及建築法令之規定。依本條例第三十九條（註：
修正條文第四十九條）第一項第二款規定，如住戶違反第九條第二項關
於公寓大廈變更使用之限制，經制止而無效者，由直轄市、縣(市)主管機
關處新臺幣四萬元以上二十萬元以下罰鍰。」至於公寓大廈之修繕、管理
、維護費用乙節，公寓大廈管理條例第10 條已有明定，本案請依上開規定
辦理。
▲關於公寓大廈管理條例第7 條第3 款不得約定為專有部分與同條例第56 條第
3 項建物測繪之相關規定疑義乙案
內政部營建署98.8.20 營署建管字第0980053947 號
一、按「公寓大廈共用部分不得獨立使用供做專有部分。其為下列各款者，
並不得為約定專用部分：一、公寓大廈本身所占之地面。二、連通數個
專有部分之走廊或樓梯，及其通往室外之通路或門廳；社區內各巷道、
防火巷弄。三、公寓大廈基礎、主要樑柱、承重牆壁、樓地板及屋頂之
構造。四、約定專用有違法令使用限制之規定者。五、其他有固定使用
方法，並屬區分所有權人生活利用上不可或缺之共用部分。」、「公寓
大廈之起造人或區分所有權人應依使用執照所記載之用途及下列測繪規
定，辦理建物所有權第一次登記：一、獨立建築物所有權之牆壁，以牆
之外緣為界。二、建築物共用之牆壁，以牆壁之中心為界。三、附屬建
物以其外緣為界辦理登記。四、有隔牆之共用牆壁，依第二款之規定，
無隔牆設置者，以使用執照竣工平面圖區分範圍為界，其面積應包括四
周牆壁之厚度。」為公寓大廈管理條例第7 條第3 項及第56 條所明定。
查條例第7 條係基於實際使用管理之目的，限制應為共用部分而不得為
約定專用部分之範圍。故公寓大廈基礎、主要樑柱、承重牆壁、樓地板
及屋頂之構造，因使用上具有整體不可分性，而納入上開限制範圍，以
利公寓大廈使用管理及維護等事務執行，其意旨與條例第56 條第3 項所
定之建物測繪規定不同，亦與建物登記有異，兩者並無競合之處。至於
貴司所提地籍測量實施規則修正草案第273 條第2 款之修正條文，建請
刪除「......依公寓大廈管理條例第七條之規定，......」等文字，以避免條
例第7 條共用部分與建物測繪或登記規定混淆。
▲有關建築物頂樓得否自行設置室內梯通往屋頂平台之疑義乙案
內政部營建署98.10.07 營署建管字第0982919139 號
一、按「公寓大廈共用部分不得獨立使用供做專有部分。其為下列各款者， 並不
得為約定專用部分：三、公寓大廈基礎、主要樑柱、承重牆壁、樓地板及屋頂之構
造。」為公寓大廈管理條例（以下簡稱條例）第7 條第3 款所明定，是以公寓大廈
屋頂之構造應為共用部分並不得為約定專用部分。
▲關於貴司建請本署通函釋示建物面積採以壁心說，將公寓大廈主要樑柱、承重
牆壁之面積，納入建物專有部分辦理測繪登記，是否有違公寓大廈管理條例第
7 條之規定疑義乙案
內政部營建署98.12.10 營署建管字第0980082084 號
一、按「......倘建物測繪採壁心說，將公寓大廈主要樑柱、承重牆壁之面積測
繪登記為專有部分，惟公寓大廈主要樑柱、承重牆壁之構造依條例第7
條基於實際使用管理目的，其性質仍為共用，使用管理維護自應依條例
規定辦理，無涉物權測繪登記為專有部分或共有部分。」為本署98 年11
月10 日營署建管字第0980073145 號書函（諒達）復在案，上開書函係就
公寓大廈管理條例第7 條之立法意旨闡釋，無涉物權測繪登記為專有部
分或共有部分，故建物測繪採壁心說，係屬貴管，本署另無意見。
第 八 條 公寓大廈周圍上下、外牆面、樓頂平臺及不屬專有部分之防空避難
設備，其變更構造、顏色、設置廣告物、鐵鋁窗或其他類似之行為，除應依法
令規定辦理外，該公寓大廈規約另有規定或區分所有權人會議已有決議，經
向直轄市、縣（市）主管機關完成報備有案者，應受該規約或區分所有權人會
議決議之限制。
住戶違反前項規定，管理負責人或管理委員會應予制止，經制止而不遵從者，應
報請主管機關依第四十九條第一項規定處理，該住戶並應於一個月內回復原狀。屆
期未回復原狀者，得由管理負責人或管理委員會回復原狀，其費用由該住戶負擔。
▲關公寓大廈騎樓為專有部分或共用部分及騎樓地板鋪
內政部營建署98.1.16 營署建管字第0980002253 號
一、有關公寓大廈騎樓為專有部分或共用部分之疑義，本署95 年9 月15 日
營署建管字第0950046616 號書函示在案（如附件）。騎樓如為專有部分，經約定
供共同使用者，依條例第3 條第6 款規定，為約定共用部分，又按條例第23 條第
2 項第1 款、第33 條第1 款規定，約定共用部分之範圍及使用主體，非經載明於
規約者，不生效力；專有部分經依區分所有權人會議決議為約定共用部分者，未經該
專有部分區分所有權人同意，不生效力。
二、按「共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會
為之。」為條例第10 條第2 項所明定，故騎樓如屬約定共用部分，其地板鋪面之變
更，應依上開條文規定辦理。
三、另按「公寓大廈周圍上下、外牆面、樓頂平臺及不屬專有部分之防空避
難設備，其變更構造、顏色、設置廣告物、鐵鋁窗或其他類似之行為，
除應依法令規定辦理外，該公寓大廈規約另有規定或區分所有權人會議
已有決議，經向直轄市、縣(市)主管機關完成報備有案者，應受該規約
或區分所有權人會議決議之限制。」為條例第8 條第1 項所明定。至於
本案貴轄紐約財經大廈管理委員會所詢騎樓地板鋪面之變更是否涉條例
第8 條第1 項乙節，應依該公寓大廈規約另有規定或區分所有權人會議
已有決議，經向直轄市、縣（市）主管機關完成報備有案者為其認定依據。
▲關於函詢管理委員會主任委員選任資格及公寓大廈管理條例第8 條執行疑義
乙案
內政部營建署98.6.26 營署建管字第0980040978 號
一、有關管理委員會主任委員選任資格乙節，按「公寓大廈之住戶非該專有
部分之區分所有權人者，除區分所有權人會議之決議或規約另有規定
外，得被選任、推選為管理委員、主任委員或管理負責人。」、「主任
委員、管理委員或管理負責人、選任、解任，應依規約之規定或區分所
有權人會議之決議，並不以向直轄市、縣（市）政府申請報備為要件。」
為條例第29 條第5 項所明定及本署95 年9 月18 日營署建管字第
0952914610 號書函（附件1）所明釋。至於公寓大廈管理委員會主任委
員若當選無效，是否可據以撤銷該公寓大廈管理組織同意報備，本署92
年5 月14 日營署建管字第0922907655 號（附件2）已有明釋。
二、來函所提住戶於外牆面設置鐵鋁窗，倘有違反條例第8 條規定時，管理
負責人或管理委員會應予制止，經制止而不遵從者，主管機關自得依第
49 條第1 項規定處理。
▲有關住戶於「建築物牆面（透明惟幕牆）」之內側張貼廣告，是否涉及公寓大
廈管理條例第8 條規定疑義乙案
內政部營建署98.8.17 營署建管字第0982915916 號
一、按「公寓大廈周圍上下、外牆面、樓頂平臺及不屬專有部分之防空避難
設備，其變更構造、顏色、設置廣告物、鐵鋁窗或其他類似之行為，除
應依法令規定辦理外，該公寓大廈規約另有規定或區分所有權人會議已
有決議，經向直轄市、縣(市)主管機關完成報備有案者，應受該規約或
區分所有權人會議決議之限制。」為公寓大廈管理條例第8 條第1 項所
明定，故公寓大廈住戶於「建築物牆面（透明惟幕牆）」之內側張貼廣
告，倘屬公寓大廈周圍上下或外牆面之變更構造、顏色或其他類似之行
為，自得依上開規定，以規約規定或區分所有權人會議決議限制之。
▲有關住戶擅自將建築物外牆窗戶形式變更，是否適用公寓大廈管理條例第8
條第1 項之規定乙案，
內政部營建署98.9.10 營署建管字第0980059446 號
一、按「公寓大廈周圍上下、外牆面、樓頂平臺及不屬專有部分之防空避難
設備，其變更構造、顏色、設置廣告物、鐵鋁窗或其他類似之行為，除
應依法令規定辦理外，該公寓大廈規約另有規定或區分所有權人會議已
有決議，經向直轄市、縣(市)主管機關完成報備有案者，應受該規約或
區分所有權人會議決議之限制。」為公寓大廈管理條例第8 條第1 項所
明定，故公寓大廈住戶擅自將建築物外牆窗戶形式變更，倘屬公寓大廈
周圍上下或外牆面之變更構造、顏色或其他類似之行為，自得依上開規
定，以規約規定或區分所有權人會議決議限制之。
▲關於函詢公寓大廈管理條例第8 條執行疑義乙案
內政部營建署98.12.07 營署建管字第0980081970 號
一、按「公寓大廈周圍上下、外牆面、樓頂平臺及不屬專有部分之防空避難
設備，其變更構造、顏色、設置廣告物、鐵鋁窗或其他類似之行為，除
應依法令規定辦理外，該公寓大廈規約另有規定或區分所有權人會議已
有決議，經向直轄市、縣(市)主管機關完成報備有案者，應受該規約或
區分所有權人會議決議之限制。」公寓大廈管理條例第8 條第1 項已有
明定，是以公寓大廈周圍上下或外牆面如有變更構造、顏色、設置廣告
物、鐵鋁窗或其他類似之行為，自應依上開規定辦理，無涉為專有部分
或共用部分之認定。至於來函所陳本案陽臺內側設置玻璃窗有否違反上
開條例規定乙節，涉個案事實認定，請檢具具體資料，逕向臺中市政府
洽詢。
第 九 條 各區分所有權人按其共有之應有部分比例，對建築物之共用部分及其
基地有使用收益之權。但另有約定者從其約定。
住戶對共用部分之使用應依其設置目的及通常使用方法為之。但另有約定
者從其約定。
前二項但書所約定事項，不得違反本條例、區域計畫法、都市計畫法及建
築法令之規定。
住戶違反第二項規定，管理負責人或管理委員會應予制止，並得按其性質
請求各該主管機關或訴請法院為必要之處置。如有損害並得請求損害賠償。
▲關於陳為落實社區自治暨提升居住品質，建議修定放寬社區違建，以利社區經
營管理乙案
內政部營建署98.5.25 營署建管字第0982909758 號
一、按「各區分所有權人按其共有之應有部分比例，對建築物之共用部分及
其基地有使用收益之權。但另有約定者從其約定。住戶對共用部分之使
用應依其設置目的及通常使用方法為之。但另有約定者從其約定。前二
項但書所約定事項，不得違反本條例、區域計畫法、都市計畫法及建築
法令之規定。......。」為公寓大廈管理條例第9 條所明定，故本案請
依上開規定辦理。
▲所詢有關得否於大樓頂樓公共空間置放物品乙案
內政部營建署98.7.23 營署建管字第0980047013 號
一、按「規約：公寓大廈區分所有權人為增進共同利益，確保良好生活環境，
經區分所有權人會議決議之共同遵守事項。」、「各區分所有權人按其
共有之應有部分比例，對建築物之共用部分及其基地有使用收益之權。
但另有約定者從其約定。住戶對共用部分之使用應依其設置目的及通常
使用方法為之。但另有約定者從其約定。前二項但書所約定事項，不得
違反本條例、區域計畫法、都市計畫法及建築法令之規定。住戶違反第
二項規定，管理負責人或管理委員會應予制止，並得按其性質請求各該
主管機關或訴請法院為必要之處置。如有損害並得請求損害賠償。」、
「有關公寓大廈、基地或附屬設施之管理使用及其他住戶間相互關係，
除法令另有規定外，得以規約定之。」為公寓大廈管理條例第3 條第12
款、第9 條、第23 條第1 項所明定，故有關大樓頂樓共用部分之使用管
理事宜，請依上開條文規定辦理。
▲關於貴市大塊文章丙區公寓大廈管理委員會函陳該公寓大廈內住戶於公共梯
間設置監視錄影設備涉及違反公寓大廈管理條例相關規定疑義乙案
內政部營建署98.12.29 營署建管字第0980088975 號
一、按「住戶對共用部分之使用應依其設置目的及通常使用方法為之。但另
有約定者從其約定。」、「前二項但書所約定事項，不得違反本條例、
區域計畫法、都市計畫法及建築法令之規定。」、「住戶違反第二項規
定，管理負責人或管理委員會應予制止，並得按其性質請求各該主管機
關或訴請法院為必要之處置。如有損害並得請求損害賠償。」、「有關
公寓大廈、基地或附屬設施之管理使用及其他住戶間相互關係，除法令
另有規定外，得以規約定之。」、「規約除應載明專有部分及共用部分
範圍外，下列各款事項，非經載明於規約者，不生效力：一、約定專用
部分、約定共用部分之範圍及使用主體。二、各區分所有權人對建築物
共用部分及其基地之使用收益權及住戶對共用部分使用之特別約
定。......」公寓大廈管理條例第9 條第2 項至第4 項、第23 條第1 項
及第2 項分別定有明文，故來函所述之樓梯間如係共用部分，其管理使
用依上開條文規定辦理。
第 十 條 專有部分、約定專用部分之修繕、管理、維護，由各該區分所有權人或約
定專用部分之使用人為之，並負擔其費用。
共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員
會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比
例分擔之。但修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者，由
該區分所有權人或住戶負擔。其費用若區分所有權人會議或規約另有規定
者，從其規定。
前項共用部分、約定共用部分，若涉及公共環境清潔衛生之維持、公共消
防滅火器材之維護、公共通道溝渠及相關設施之修繕，其費用政府得視情
況予以補助，補助辦法由直轄市、縣（市）政府定之。
▲有關公寓大廈管理條例執行疑義乙案
內政部營建署98.1.7 營署建管字第0970081608 號
一、按「共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管
理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應
有部分比例分擔之。但修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由
所致者，由該區分所有權人或住戶負擔。其費用若區分所有權人會議或
規約另有規定者，從其規定。」為公寓大廈管理條例第10 條第2 項所明
定，又本部90 年2 月12 日台九十內營字第9082444 號函（如附件）釋
略以：區分所有權人會議決議或規約之規定者，應依公寓大廈管理條例
規定程序召集或訂定始具有法律效力，並不以向縣市政府申請報備為要
件。故公寓大廈管理費用之分擔，請依上開規定辦理。
▲關於函詢公寓大廈頂樓天花板滲水維修費用由管理委員會與頂樓住戶平均分
攤是否合理疑義乙案
內政部營建署98.1.8 營署建管字第0980000614 號
一、按「專有部分：指公寓大廈之一部分，具有使用上之獨立性，且為區分
所有之標的者。」、「共用部分：指公寓大廈專有部分以外之其他部分
及不屬專有之附屬建築物，而供共同使用者。」、「約定專用部分：公
寓大廈共用部分經約定供特定區分所有權人使用者。」、「約定共用部
分：指公寓大廈專有部分經約定供共同使用者。」、「專有部分、約定
專用部分之修繕、管理、維護，由各該區分所有權人或約定專用部分之
使用人為之，並負擔其費用。共用部分、約定共用部分之修繕、管理、
維護，由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區
分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。但修繕費係因可歸責於區
分所有權人或住戶之事由所致者，由該區分所有權人或住戶負擔。其費
用若區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定。」公寓大廈管理
條例第3 條第3、4、5、6 款及第10 條第1、2 項業有明定，併請參考。
▲關於函詢公寓大廈屋頂平台漏水之維護修繕費用應由何人負擔疑義乙案
內政部營建署98.1.20 營署建管字第0980004465 號
一、按「專有部分：指公寓大廈之一部分，具有使用上之獨立性，且為區分
所有之標的者。」、「共用部分：指公寓大廈專有部分以外之其他部分
及不屬專有之附屬建築物，而供共同使用者。」、「約定專用部分：公
寓大廈共用部分經約定供特定區分所有權人使用者。」、「約定共用部
分：指公寓大廈專有部分經約定供共同使用者。」、「專有部分、約定
專用部分之修繕、管理、維護，由各該區分所有權人或約定專用部分之
使用人為之，並負擔其費用。共用部分、約定共用部分之修繕、管理、
維護，由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區
分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。但修繕費係因可歸責於區
分所有權人或住戶之事由所致者，由該區分所有權人或住戶負擔。其費
用若區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定。」公寓大廈管理
條例第3 條第3、4、5、6 款及第10 條第1、2 項業有明定，併請參考。
至涉個案私權爭議，宜循司法途徑解決。
▲有關區分所有權人之受託人得否於區分所有權人會議提出「年繳」得享有優惠
之臨時動議及決議方式執行疑義乙案
內政部營建署98.2.04 營署建管字第0983040046 號
一、按「管理委員之選任事項，應在前項開會通知中載明並公告之，不得以
臨時動議提出。」為公寓大廈管理條例（以下簡稱條例）第30 條第2 項
所明定，管理費折扣優惠之訂定，非上開條例第30 條第2 項所稱「管理
委員之選任事項」，如於區分所有權人會議以臨時動議提出，尚非條例
所不許，惟區分所有權人會議決議之成立，應符合條例第31 條、第32
條規定出席同意之人數與比例。另關區分所有權人會議決議方式，按本
部94 年1 月14 日台內營字第0930088746 號函（附件）釋略以：「區分
所有權人會議針對規約之修訂，仍應有區分所有權人明確意思之表示行
為，僅以鼓掌方式通過議案，因無從知悉何人贊同、何人反對之意思，
似為不妥。」，併請參考。
二、另按「共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或
管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之
應有部分比例分擔之。但修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶之事
由所致者，由該區分所有權人或住戶負擔。其費用若區分所有權人會議
或規約另有規定者，從其規定。」為條例第10 條第2 項所明定。故共用
部分、約定共用部分之修繕、管理、維護費用之負擔，請依前揭條文規
定辦理。又條例之精神著重「住戶自治」，故相關費用分擔方式及受託
人得否於臨時動議提案等情事，如有爭議，係涉私權，宜循司法途徑解決。
▲有關公寓大廈住戶經催討後仍拒絕繳納管理費時，可否依公寓大廈管理條例
（以下簡稱條例）第49 條報請地方政府主管機關處罰疑義乙案
內政部營建署98.2.04 營署建管字第0980005584 號
一、按「共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管
理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部
分比例分擔之。但修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者，
由該區分所有權人或住戶負擔。其費用若區分所有權人會議或規約另有規定
者，從其規定。」為條例第10 條第2 項所明定，上開條文所稱公共基金係
依同條例第18 條第1 項規定「公寓大廈應設置公共基金，其來源如下：
一、 起造人就公寓大廈領得使用執照一年內之管理維護事項，應按工程造價
一定比例或金額提列。
二、區分所有權人依區分所有權人會議決議繳納。
三、本基金之孳息。四、其他收入。」設置，合先敘明。
另按「公共基金係指區分所有權人或起造人依公寓大廈管理條例第18
條規定設置者，至公寓大廈管理費用之收繳及運用，前揭條例第10 條第
2 項及第3 項（修正後條文第10 條第2 項）業有明定，其設置及運用應
有區別。......如係屬前揭條例第10 條第2 項規定之費用，應依第21
條規定辦理，如係屬區分所有權人會議決議繳納之公共基金，則依前揭
條例第39 條第6 款（修正後條文第49 條第6 款）處理」為本部87 年4
月20 日台（87）內營字第8771690 號函（附件）所明釋，故關於條例第
10 條所指區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之費用倘經區分所
有權人會議決議繳納是否為公共基金乙節，基於契約自治原則，宜依該
公寓大廈區分所有權人會議訂定之原意為之。至於未依規定繳納公共基
金與管理費之處理，仍依上開函釋內容辦理。倘涉個案事實認定，請貴
府本於權責核處。
▲有關區分所有權人之受託人得否於區分所有權人會議提出「年繳」得享有優惠
之臨時動議及決議方式執行疑義乙案
內政部營建署98.2.04 營署建管字第0983040046 號
一、按「管理委員之選任事項，應在前項開會通知中載明並公告之，不得以
臨時動議提出。」為公寓大廈管理條例（以下簡稱條例）第30 條第2 項
所明定，管理費折扣優惠之訂定，非上開條例第30 條第2 項所稱「管理
委員之選任事項」，如於區分所有權人會議以臨時動議提出，尚非條例
所不許，惟區分所有權人會議決議之成立，應符合條例第31 條、第32
條規定出席同意之人數與比例。另關區分所有權人會議決議方式，按本
部94 年1 月14 日台內營字第0930088746 號函（附件）釋略以：「區分
所有權人會議針對規約之修訂，仍應有區分所有權人明確意思之表示行
為，僅以鼓掌方式通過議案，因無從知悉何人贊同、何人反對之意思，
似為不妥。」，併請參考。
二、另按「共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或
管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之
應有部分比例分擔之。但修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶之事
由所致者，由該區分所有權人或住戶負擔。其費用若區分所有權人會議
或規約另有規定者，從其規定。」為條例第10 條第2 項所明定。故共用
部分、約定共用部分之修繕、管理、維護費用之負擔，請依前揭條文規
定辦理。又條例之精神著重「住戶自治」，故相關費用分擔方式及受託
人得否於臨時動議提案等情事，如有爭議，係涉私權，宜循司法途徑解決。
▲有關公寓大廈屋頂漏水修繕責任及規約範本內容疑義乙案
內政部營建署98.5.19 營署建管字第0983040363 號
一、按「專有部分、約定專用部分之修繕、管理、維護，由各該區分所有權
人或約定專用部分之使用人為之，並負擔其費用。」、「共用部分、約
定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。其
費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔
之。但修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者，由該區
分所有權人或住戶負擔。其費用若區分所有權人會議或規約另有規定
者，從其規定。」為公寓大廈管理條例第10 條第1 項、第2 項所明定。
又按樓頂平台除約定專用外，為公寓大廈共用部分，其修繕、管理、維
護費用，前開規定業已明定，應依規定辦理。
二、 至關規約範本內容疑義乙節，按「本部依條例第60 條訂定之『規約範
本』，係供起造人依同條例第56 條訂定規約草約之參考，至日後區分所
有權人自得再依同條例第30 條至第32 條及第34 條規定程序，訂定規約。」
本署97 年3 月12 日營署建管字第0970012342 號書函（如附件）已有明釋。
▲關於函詢無共有持分公共設施之社區成立管理委員會執行疑義乙案
內政部營建署98.6.17 營署建管字第0980036878 號
一、有關公寓大廈管理條例（以下簡稱條例）適用乙節，按「公寓大廈：指
構造上或使用上或在建築執照設計圖樣標有明確界線，得區分為數部分
之建築物及其基地。」、「區分所有：指數人區分一建築物而各有其專
有部分，並就其共用部分按其應有部分有所有權。」、「專有部分：指
公寓大廈之一部分，具有使用上之獨立性，且為區分所有之標的者。」、
「共用部分：指公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建
築物，而供共同使用者。」、「多數各自獨立使用之建築物、公寓大廈，其共
同設施之使用與管理具有整體不可分性之集居地區者，其管理及組織準用本
條例之規定。」條例第3 條第1 款至第4 款及第53 條業有明定。另公寓大
廈有關專有部分及共用部分之區分，與產權上之「共有」無涉，為本署95 年
10 月25 日營署建管字第0950054025 號書函（如附件）所明釋。
二、另關條例第31 條所稱區分所有權比例乙節，按「本條例所稱區分所有權
比例，指區分所有權人之專有部分依本條例第五十六條第三項測繪之面
積與公寓大廈專有部分全部面積總和之比。建築物已完成登記者，依登
記機關之記載為準。同一區分所有權人有數專有部分者，前項區分所有
權比例，應予累計。但於計算區分所有權人會議之比例時，應受本條例
第二十七條第二項規定之限制。」同條例施行細則第2 條業有明定。
三、另按「共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或
管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之
應有部分比例分擔之。但修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶之事
由所致者，由該區分所有權人或住戶負擔。其費用若區分所有權人會議
或規約另有規定者，從其規定。」為條例第10 條所明定，故共用部分、
約定共用部分之修繕、管理、維護費用，倘無法以共有之應有部分比例
分擔時，自得依上開規定，以區分所有權人會議或規約規定之。
▲關於函詢公寓大廈管理條例執行疑義乙案
內政部營建署98.6.18 營署建管字第0983040431 號
一、按「公寓大廈之住戶非該專有部分之區分所有權人者，除區分所有權人
會議之決議或規約另有規定外，得被選任、推選為管理委員、主任委員
或管理負責人。」、「管理委員會之職務如下：五、住戶違規情事之制止及相
關資料之提供。」、「有下列行為之一者，由直轄市、縣(市)主管機關處新臺幣
一千元以上五千元以下罰鍰，並得令其限期改善或履行義務、職務；屆期不改
善或不履行者，得連續處罰：四、管理負責人、主任委員或管理委員無正當理由
未執行第三十六條第一款、第五款至第十二款所定之職務，顯然影響住戶權益者
。」為公寓大廈管理條例（以下簡稱條例）第29 條第5 項、第36 條第5 款及第
48 條第4 款所明定， 故有關管理委員之選任資格、管理委員會之職務及相關罰則
，依上開規定辦理。
二、來函所提公寓大廈區分所有權人會議決議效力乙節，本部95 年2 月14
日內授營建管字第0950800702 號函（如附件）已有明釋。另關管理費、
公共基金之運用，依條例第10 條第2 項及第18 條第3 項規定辦理，且
管理費、公共基金之用途，公寓大廈規約範本第11 條第2 款及第3 款分
別定有明文可供參考。故所詢若有涉及管理費或公共基金之運用，請依
上開條例規定辦理。至於所提違規使用等情事，涉個案事實認定，請檢
具具體事實資料，逕向當地直轄市、縣（市）政府洽詢。
▲於函詢公寓大廈區分所有權人會議決議牴觸規約規定疑義乙案
內政部營建署98.6.23 營署建管字第0980039618 號
一、按「區分所有權人會議：指區分所有權人為共同事務及涉及權利義務之
有關事項，召集全體區分所有權人所舉行之會議。」、「規約：公寓大
廈區分所有權人為增進共同利益，確保良好生活環境，經區分所有權人
會議決議之共同遵守事項。」、「規約除應載明專有部分及共用部分範
圍外，下列各款事項，非經載明於規約者，不生效力：一、約定專用部
分、約定共用部分之範圍及使用主體。二、各區分所有權人對建築物共
用部分及其基地之使用收益權及住戶對共用部分使用之特別約定。三、
禁止住戶飼養動物之特別約定。四、違反義務之處理方式。五、財務運
作之監督規定。六、區分所有權人會議決議有出席及同意之區分所有權
人人數及其區分所有權比例之特別約定。七、糾紛之協調程序。」分別
為公寓大廈管理條例（以下簡稱條例）第3 條第7 款、第12 款及第23
條第2 項所明定，故公寓大廈規約之訂定，依上開規定辦理，且區分所
有權人會議決議違反條例第23 條第2 項規定時，自不生效力。
二、另按「共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或
管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之
應有部分比例分擔之。．．．其費用若區分所有權人會議或規約另有規
定者，從其規定。」為條例第10 條第2 項所明定。故共用部分、約定共
用部分之修繕、管理、維護費用之分擔，請依前揭條文規定辦理。又條
例之精神著重於「住戶自治」，故前開規定繳納相關費用分擔方式，不
宜由公部門介入訂定，本署92 年3 月7 日營署建管字第0922903648 號
書函業已函示在案。
▲關於函詢公寓大廈管理組織運作、管理費繳納及建築物拉皮補助相關事宜乙案
內政部營建署98.7.03 營署建管字第0982913061 號
一、按「......主任委員、管理委員之選任、解任、權限與其委員人數、召
集方式及事務執行方法與代理規定，依區分所有權人會議之決議。但規
約另有規定者，從其規定。......主任委員、管理負責人、負責財務管
理及監察業務之管理委員，連選得連任一次，其餘管理委員，連選得連
任。......公寓大廈之住戶非該專有部分之區分所有權人者，除區分所
有權人會議之決議或規約另有規定外，得被選任、推選為管理委員、主
任委員或管理負責人。」公寓大廈管理條例（以下簡稱條例）第29 條業
有明定。故有關管理委員除名、停權、連任限制、選任資格及管理委員
會會議表決方式等事項，依上開規定辦理。
二、有關管理費收繳及未繳納之處理方式，另按「共用部分、約定共用部分
之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共
基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。但修繕費
係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者，由該區分所有權人或
住戶負擔。其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定。」、
「規約除應載明專有部分及共用部分範圍外，下列各款事項，非經載明
於規約者，不生效力：四、違反義務之處理方式。」條例第10 條第2 項、
第23 條第2 項第4 款分別定有明文。
三、另關來函所詢建築物拉皮補助事項乙節，「振興經濟擴大公共建設投資
計畫─建築風貌環境整建示範計畫」（建築風貌整建部分），係針對地
方重要發展地區或公共空間之老舊建築物，或位於策略性更新開發區內
窳陋建築或地區，補助進行建築物風貌整建與外觀改善。其中私有建築
物補助對象以依公寓大廈管理條例規定成立之公寓大廈管理委員會或依
法設立之相關團體，並完成整合者為限。補助經費額度以私有建築物補
助總經費之45%為限，且經費不超過1,000 萬元。本（98）年度受理私有
建築物申請期限已於3 月底截止，目前已無經費額度可供申請補助；明
（99）年度將俟預算編列情況，繼續推動辦理。
▲關於函詢公寓大廈污水處理設施之管理、維護、修繕費用如何負擔疑義乙案
內政部營建署98.9.18 營署建管字第0980062193 號
一、按「專有部分：指公寓大廈之一部分，具有使用上之獨立性，且為區分
所有之標的者。」、「共用部分：指公寓大廈專有部分以外之其他部分
及不屬專有之附屬建築物，而供共同使用者。」、「專有部分、約定專
用部分之修繕、管理、維護，由各該區分所有權人或約定專用部分之使
用人為之，並負擔其費用。共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維
護，由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分
所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。但修繕費係因可歸責於區分
所有權人或住戶之事由所致者，由該區分所有權人或住戶負擔。其費用
若區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定。」、「有關公寓大
廈、基地或附屬設施之管理使用及其他住戶間相互關係，除法令另有規
定外，得以規約定之。規約除應載明專有部分及共用部分範圍外，下列
各款事項，非經載明於規約者，不生效力：一、約定專用部分、約定共
用部分之範圍及使用主體。......」公寓大廈管理條例第3 條第3 款、
第4 款、第10 條及第23 條已有明定，本案請依上開規定辦理。
▲關於函詢空調設備修繕責任之疑義乙案
內政部營建署98.10.01 營署建管字第0980064710 號
一、按「專有部分、約定專用部分之修繕、管理、維護，由各該區分所有權
人或約定專用部分之使用人為之，並負擔其費用。」、「共用部分、約
定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。其
費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔
之。但修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者，由該區
分所有權人或住戶負擔。其費用若區分所有權人會議或規約另有規定
者，從其規定。」為公寓大廈管理條例第10 條第1 項、第2 項所明定，
故所述空調設備修繕責任之疑義乙節，請依上開條文規定辦理。如有爭
議，事涉私權，宜請循司法途徑解決。
▲有關建築物自動消防灑水設備之維護、管理及修繕疑義乙案
內政部營建署98.10.07 營署建管字第0980064959 號
一、按「共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管
理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應
有部分比例分擔之。但修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由
所致者，由該區分所有權人或住戶負擔。其費用若區分所有權人會議或
規約另有規定者，從其規定。」為公寓大廈管理條例第10 條第2 項所明
定，又有關建築物室內自動消防灑水設備之維護、管理及修繕疑義，本
署98 年5 月26 日營署建管字第0982909901 號書函示在案（如附件），
本案請依上開規定辦理。
▲有關杜遠信君陳訴：台電公司營業規則施行細則與「公寓大廈管理條例」牴觸
疑義乙案
內政部營建署98.10.13 營署建管字第0980067176 號
一、按「專有部分、約定專用部分之修繕、管理、維護，由各該區分所有權
人或約定專用部分之使用人為之，並負擔其費用。共用部分、約定共用部分之
修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付
或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。但修繕費係因可歸責於區分
所有權人或住戶之事由所致者，由該區分所有權人或住戶負擔。其費用若區分所
有權人會議或規約另有規定者，從其規定。......」為公寓大廈管理條例第10條
所明定，故共用部分之修繕、管理、維護費用，依前揭規定，應由公共基金支付或
由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之，其費用若區分所有權人會議或
規約另有規定者，從其規定。至於公寓大廈申請共用部分電費分攤，案涉貴管權
責，本署另無意見。
▲有關新修正之「預售屋買賣契約書範本、預售屋買賣定型化契約應記載及不得
記載事項」，除房屋總價外，並分別揭示主建物、附屬建物及共有部分之價款，
是否影響民眾管理費用之負擔乙案
內政部營建署98.11.04 營署建管字第0982921602 號
一、按「專有部分、約定專用部分之修繕、管理、維護，由各該區分所有權
人或約定專用部分之使用人為之，並負擔其費用。共用部分、約定共用
部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。其費用由
公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。但修
繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者，由該區分所有權
人或住戶負擔。其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規
定。......」為公寓大廈管理條例第10 條所明定，故有關公寓大廈修繕、
管理、維護費用之分擔，自依上開條文規定辦理，似與「預售屋買賣契
約書範本、預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」分別揭示主
建物、附屬建物及共有部分之價款無涉。
▲有關公寓大廈管理費用得否按公共設施未完工比例減少分擔乙案
內政部營建署98.11.20 營署建管字第0980077495 號
一、按「規約：公寓大廈區分所有權人為增進共同利益，確保良好生活環境，
經區分所有權人會議決議之共同遵守事項。」、「公寓大廈之起造人於
申請建造執照時，應檢附專有部分、共用部分、約定專用部分、約定共
用部分標示之詳細圖說及規約草約。於設計變更時亦同。」、「前項規
約草約經承受人簽署同意後，於區分所有權人會議訂定規約前，視為規
約。」公寓大廈管理條例（以下簡稱條例）第3 條第10 款、第56 條第1
項及第2 項分別定有明文，故「規約草約」於起造人申請建造執照時即
已向直轄市、縣(市)政府提出，其經承受人簽署同意後，於起造人召開
第一次區分所有權人會議訂定規約前，依條例第56 條第2 項規定，視為
規約，住戶當遵守之。惟規約草約之約定內容，如有爭議，係屬私權，
宜循司法途徑解決。
▲關於函詢國防部興建「台北縣陸光新城A、B 社區」，於管理委員會正式成立
前，得否由國防部以管理負責人資格收繳管理費以維社區公共設施疑義乙案
內政部營建署98.12.23 營署建管字第0980086284 號
一、按「專有部分、約定專用部分之修繕、管理、維護，由各該區分所有權
人或約定專用部分之使用人為之，並負擔其費用。共用部分、約定共用
部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。其費用由
公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。但修
繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者，由該區分所有權
人或住戶負擔。其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規
定。......」公寓大廈管理條例第10 條定有明文。本案有關共用部分、
約定共用部分之修繕、管理、維護費用分擔，請依上開規定辦理。
▲關於函詢公寓大廈管理費之疑義乙案
內政部營建署98.12.23 營署建管字第0980087590 號
一、按「共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管
理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應
有部分比例分擔之。但修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由
所致者，由該區分所有權人或住戶負擔。其費用若區分所有權人會議或
規約另有規定者，從其規定。」為公寓大廈管理條例（以下簡稱條例）
第10 條第2 項所明定。又有關公寓大廈管理費之計算方式乙節，依前揭
規定，應由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之，其費用若區
分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定，為本署93 年4 月7 日營
署建管字第0932905704 號書函示在案（如附件），如仍有爭議，係涉私
權，宜循司法途徑解決。
▲關於公寓大廈管理條例之疑義乙案
內政部營建署98.12.29 營署建管字第0980088743 號
一、關於公寓大廈規約未向主管機關報備是否具有效力及管理委員會如未向
主管機關報備是否具有當事人能力，可否依法執行其權利義務乙節，本
部86 年1 月30 日台（86）內營字第8672164 號函案由三、六已有明釋
（如附件一）。
二、按「專有部分、約定專用部分之修繕、管理、維護，由各該區分所有權
人或約定專用部分之使用人為之，並負擔其費用。」、「共用部分、約定共用
部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共
基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。但修繕費係因可
歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者，由該區分所有權人或住戶負擔。其
費用若區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定。」為公寓大廈管理條例
第10 條第1 項、第2 項所明定，又有關公寓大廈管理費分擔之疑義乙案，本
署94 年12 月23 日營署建管字第0940067833 號書函已有明示（如附件二）。
二、 另關公寓大廈規約訂定是否適用公寓大廈管理條例第32 條規定疑義乙案，
三、 本署97 年8 月19 日營署建管字第0972914262 號函已有明示（如附件三）。
▲關於公寓大廈主要樑柱之修繕責任疑義乙案
內政部營建署98.12.29 營署建管字第0980088991 號
一、按「公寓大廈共用部分不得獨立使用供做專有部分。其為下列各款者，
並不得為約定專用部分：三、公寓大廈基礎、主要樑柱、承重牆壁、樓
地板及屋頂之構造。」、「共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維
護，由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分
所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。但修繕費係因可歸責於區分
所有權人或住戶之事由所致者，由該區分所有權人或住戶負擔。其費用
若區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定。」為公寓大廈管理
條例第7 條第3 款、第10 條第2 項所明定，本案如涉公寓大廈主要樑柱
構造之修繕，依上開條文規定，由管理委員會為之。
第 十一 條 共用部分及其相關設施之拆除、重大修繕或改良，應依區分所有權
人會議之決議為之。
前項費用，由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔。
第 十二 條 專有部分之共同壁及樓地板或其內之管線，其維修費用由該共同壁
雙方或樓地板上下方之區分所有權人共同負擔。但修繕費係因可歸責於區分所有
權人之事由所致者，由該區分所有權人負擔。
第 十三 條 公寓大廈之重建，應經全體區分所有權人及基地所有權人、地上權
人或典權人之同意。但有下列情形之一者，不在此限：
一、配合都市更新計畫而實施重建者。
二、嚴重毀損、傾頹或朽壞，有危害公共安全之虞者。
三、因地震、水災、風災、火災或其他重大事變，肇致危害公共安全者。
第 十四 條 公寓大廈有前條第二款或第三款所定情形之一，經區分所有權人會
議依第三十一條規定決議重建時，區分所有權人不同意決議又不出讓區分所有權
或同意後不依決議履行其義務者，管理負責人或管理委員會得訴請法院命區分所
有權人出讓其區分所有權及其基地所有權應有部分。前項之受讓人視為同意重建。
重建之建造執照之申請，其名義以區分所有權人會議之決議為之。
第十五條 住戶應依使用執照所載用途及規約使用專有部分、約定專用部分，
不得擅自變更。住戶違反前項規定，管理負責人或管理委員會應予制止，經
制止而不遵從者，報請直轄市、縣(市)主管機關處理，並要求其回復原狀。
第十六條 住戶不得任意棄置垃圾、排放各種污染物、惡臭物質或發生喧囂、振動及
其他與此相類之行為。
住戶不得於私設通路、防火間隔、防火巷弄、開放空間、退縮空地、樓梯間、共同走廊
、防空避難設備等處所堆置雜物、設置柵欄、門扇或營業使用，或違規設置廣告物或私
設路障及停車位侵占巷道妨礙出入。但開放空間及退縮空地，在直轄市、縣(市)政府核准
範圍內，得依規約或區分所有權人會議決議供營業使用；防空避難設備，得為原核准範圍之
使用；其兼作停車空間使用者，得依法供公共收費停車使用。
住戶為維護、修繕、裝修或其他類似之工作時，未經申請主管建築機關核准，不得破壞或
變更建築物之主要構造。
住戶飼養動物，不得妨礙公共衛生、公共安寧及公共安全。但法令或規約
另有禁止飼養之規定時，從其規定。
住戶違反前四項規定時，管理負責人或管理委員會應予制止或按規約處
理，經制止而不遵從者，得報請直轄市、縣(市)主管機關處理。
▲有關民眾陳訴貴轄台南縣永康市新民街12 號及16 號等住戶於公共走道堆置私
人物品或鞋櫃疑義乙案
內政部營建署98.4.08 營署建管字第0980020861 號
一、按「住戶不得於私設通路、防火間隔、防火巷弄、開放空間、退縮空地、
樓梯間、共同走廊、防空避難設備等處所堆置雜物、設置柵欄、門扇或
營業使用，或違規設置廣告物或私設路障及停車位侵占巷道妨礙出入。
但開放空間及退縮空地，在直轄市、縣(市)政府核准範圍內，得依規約
或區分所有權人會議決議供營業使用；防空避難設備，得為原核准範圍
之使用；其兼作停車空間使用者，得依法供公共收費停車使用。」、「住
戶違反前四項規定時，管理負責人或管理委員會應予制止或按規約處
理，經制止而不遵從者，得報請直轄市、縣(市)主管機關處理。」「有
下列行為之一者，由直轄市、縣(市)主管機關處新臺幣四萬元以上二十
萬元以下罰鍰，並得令其限期改善或履行義務；屆期不改善或不履行者，
得連續處罰： ...... 四、住戶違反第十六條第二項或第三項規定
者。......。」公寓大廈管理條例第16 條第2 項、第5 項及第49 條已
有明文，故本案請就個案事實，本於權責依法查處。
▲關於函陳修改公寓大廈管理條例疑義乙案
內政部營建署98.4.10 營署建管字第0980022427 號
一、按「住戶不得於私設通路、防火間隔、防火巷弄、開放空間、退縮空地、
樓梯間、共同走廊、防空避難設備等處所堆置雜物、設置柵欄、門扇或營業使用
，或違規設置廣告物或私設路障及停車位侵占巷道妨礙出入。但開放空間及退縮
空地，在直轄市、縣(市)政府核准範圍內，得依規約或區分所有權人會議決議供
營業使用；防空避難設備，得為原核准範圍之使用；其兼作停車空間使用者，得
依法供公共收費停車使用。」、「有下列行為之一者，由直轄市、縣(市)主管機關
處新臺幣四萬元以上二十萬元以下罰鍰，並得令其限期改善或履行義務；屆期不改
善或不履行者，得連續處罰： 四、住戶違反第十六條第二項或第三項規定者。」
公寓大廈管理條例第16 條第2 項及第49 條第4 款業有明定，本案請依上開規定
辦理。隨函檢送公寓大廈管理條例條文乙份（如附件）。
▲關於貴局函詢公寓大廈管理條例第16 條執行疑義乙案
內政部營建署98.7.21 營署建管字第0980046326 號
一、按「依據本部93 年6 月17 日以台內營字第0930084423 號函釋及本署96
年10 月30 日營署建管字第0960056961 號函示，並參照最高行政法院96
年10 月12 日96 年判字第1839 號判決，有關公寓大廈管理條例（以下
簡稱條例）第16 條第2 項立法意旨及規範目的，係為維護建築物之公共
安全，避免住戶在該條文列舉處所有堆置雜物、設置柵欄、門扇、營業
使用、違規設置廣告物、私設路障及停車位侵占巷道等妨礙逃生避難及
出入通行之使用行為。故住戶於上開條例第16 條第2 項列舉處所之使用
行為有妨礙『維護建築物公共安全及逃生避難與出入通行』目的時，以
違反條例第16 條第2 項規定處理。」、「另按為維護公共安全之目的，
明定住戶不得於防火間隔、防火巷弄、樓梯間、共同走廊、防空避難設
備等處所堆置雜物、設置柵欄、門扇或營業使用，或違規設置廣告物或
私設路障及停車位侵占巷道妨礙出入，以免妨礙逃生避難，亦為同條例
第16 條所明定，自應依前開各條文之立法意旨及規範目的辦理。本案倘
經......認定係於防火間隔、防火巷弄等處設置柵欄或ㄇ型桿，業已違
反前開第16 條不得設置柵欄規定。」本部97 年6 月30 日內授營建管字
第0970805010 號函及90 年9 月28 日台九十內營字第9085587 號函分別
明釋在案（如附件），合先敘明。
二、另按「......有關函為公寓大廈停車空間之使用管理，倘為共用部分或
約定專用部分者，按前開條例第二十三條……規定觀之，如不牴觸法令
之特別約定得訂於規約中，有關公寓大廈停車位之使用管理自得訂定於
規約中或於規約約定另行訂定『停車場使用管理』有關辦法」為本署91
年12 月9 日營署建管字第0910076827 號書函（如附件）所明釋。至於
來函所述於防空避難設備兼停車空間置放活動式ㄇ型桿及三角錐及停放
機車、腳踏車、置放洗車用具於車格內或於其他空間有前揭置放行為等
情事，涉個案事實認定，本於權責認定之。
▲關於台端所詢得否於公寓大廈共同走廊放置鞋子之疑義乙案
內政部營建署98.10.14 營署建管字第0980066917 號
一、按「住戶不得於私設通路、防火間隔、防火巷弄、開放空間、退縮空地、
樓梯間、共同走廊、防空避難設備等處所堆置雜物、設置柵欄、門扇或
營業使用，或違規設置廣告物或私設路障及停車位侵占巷道妨礙出
入。」、「住戶違反前四項規定時，管理負責人或管理委員會應予制止
或按規約處理，經制止而不遵從者，得報請直轄市、縣(市)主管機關處
理。」、「有關公寓大廈、基地或附屬設施之管理使用及其他住戶間相
互關係，除法令另有規定外，得以規約定之。」公寓大廈管理條例第16
條第2 項、第5 項及第23 條第1 項分別定有明文，故有關公寓大廈住戶
於共同走廊放置鞋子乙節，請依上開條文規定辦理。如尚有個案執行疑
義，請檢具具體資料，逕向當地直轄市、縣（市）政府洽詢。
▲有關公寓大廈管理委員會主任委員選任資格及管理事宜疑義乙節
內政部營建署98.11.12 營署建管字第0980074705 號
一、按「公寓大廈成立管理委員會者，應由管理委員互推一人為主任委員，
主任委員對外代表管理委員會。主任委員、管理委員之選任、解任、權
限與其委員人數、召集方式及事務執行方法與代理規定，依區分所有權
人會議之決議。但規約另有規定者，從其規定。」、「公寓大廈之住戶
非該專有部分之區分所有權人者，除區分所有權人會議之決議或規約另
有規定外，得被選任、推選為管理委員、主任委員或管理負責人。」為
公寓大廈管理條例（以下簡稱條例）第29 條第2 項、第5 項所明定，故
有關管理委員會主任委員選任資格疑義乙節，依上開條文規定辦理。
二、另按「住戶不得於私設通路、防火間隔、防火巷弄、開放空間、退縮空
地、樓梯間、共同走廊、防空避難設備等處所堆置雜物、設置柵欄、門
扇或營業使用，或違規設置廣告物或私設路障及停車位侵占巷道妨礙出
入。…」、「住戶違反前四項規定時，管理負責人或管理委員會應予制
止或按規約處理，經制止而不遵從者，得報請直轄市、縣(市)主管機關處理。」、
「有下列行為之一者，由直轄市、縣(市)主管機關處新臺幣四萬元以上二十萬元
以下罰鍰，並得令其限期改善或履行義務；屆期不改善或不履行者，得連續處罰
：四、住戶違反第十六條第二項或第三項規定者。」為條例第16 條第2 項、
第5 項、第49 條第1 項第4 款所明定，故有關住戶於共同走廊等處所堆置雜物
、設置柵欄、門扇等事宜乙節，依上開條文規定辦理。
▲有關公寓大廈住戶防火間隔、防火巷弄等處所堆置雜物、違規停車等事宜乙案
內政部營建署98.12.01 營署建管字第0980076706 號
一、按「住戶不得於私設通路、防火間隔、防火巷弄、開放空間、退縮空地、
樓梯間、共同走廊、防空避難設備等處所堆置雜物、設置柵欄、門扇或
營業使用，或違規設置廣告物或私設路障及停車位侵占巷道妨礙出入。
但開放空間及退縮空地，在直轄市、縣(市)政府核准範圍內，得依規約
或區分所有權人會議決議供營業使用；防空避難設備，得為原核准範圍
之使用；其兼作停車空間使用者，得依法供公共收費停車使用。」、「住
戶違反前四項規定時，管理負責人或管理委員會應予制止或按規約處
理，經制止而不遵從者，得報請直轄市、縣(市)主管機關處理。」、「有
下列行為之一者，由直轄市、縣(市)主管機關處新臺幣四萬元以上二十
萬元以下罰鍰，並得令其限期改善或履行義務；屆期不改善或不履行者，
得連續處罰：四、住戶違反第十六條第二項或第三項規定者。」為公寓
大廈管理條例第16 條第2 項、第5 項、第49 條第1 項第4 款所明定，
故公寓大廈住戶如有於防火間隔、防火巷弄等處所堆置雜物，或違規設
置停車位侵占巷道妨礙出入等情事，請依上開條文規定辦理。如有個案
執行疑義，請檢具具體相關資料，逕洽當地直轄市、縣（市）政府。
第 十七 條 住戶於公寓大廈內依法經營餐飲、瓦斯、電焊或其他危險營業或存
放有爆炸性或易燃性物品者，應依中央主管機關所定保險金額投保公共意外責
任保險。其因此增加其他住戶投保火災保險之保險費者，並應就其差額負補償責
任。其投保、補償辦法及保險費率由中央主管機關會同財政部定之。前項投保公共
意外責任保險，經催告於七日內仍未辦理者，管理負責人或管理委員會應代為投保；
其保險費、差額補償費及其他費用，由該住戶負擔。
第十八條 公寓大廈應設置公共基金，其來源如下：
一、 起造人就公寓大廈領得使用執照一年內之管理維護事項，應按工程造價一定比例或金額
提列。
二、區分所有權人依區分所有權人會議決議繳納。
三、本基金之孳息。
四、其他收入。
依前項第一款規定提列之公共基金，起造人於該公寓大廈使用執照申請時，應提出繳交
各直轄市、縣(市)主管機關公庫代收之證明；於公寓大廈成立管理委員會或推選管理負
責人，並完成依第五十七條規定點交共用部分、約定共用部分及其附屬設施設備後向直轄
市、縣(市)主管機關報備，由公庫代為撥付。同款所稱比例或金額，由中央主管機關
定之。公共基金應設專戶儲存，並由管理負責人或管理委員會負責管理。其運
用應依區分所有權人會議之決議為之。
第一項及第二項所規定起造人應提列之公共基金，於本條例公布施行
前，起造人已取得建造執照者，不適用之。
▲關於貴府函詢公寓大廈管理條例（以下簡稱條例）條文規定疑義乙案
內政部營建署98.1.19 營署建管字第0980003704 號
一、按「住戶：指公寓大廈之區分所有權人、承租人或其他經區分所有權人
同意而為專有部分之使用者或業經取得停車空間建築物所有權者。」、
「公寓大廈之住戶非該專有部分之區分所有權人者，除區分所有權人會
議之決議或規約另有規定外，得被選任、推選為管理委員、主任委員或
管理負責人。」為條例第3 條第8 款及第29 條第5 項所明定，故管理委
員之選任資格，依上開規定辦理。
二、 另來函所述管理委員會支出權限是否有金額限制乙節，查條例並無明
文，惟按「公共基金應設專戶儲存，並由管理負責人或管理委員會負責
管理。其運用應依區分所有權人會議之決議為之。」、「公寓大廈成立
管理委員會者，應由管理委員互推一人為主任委員，主任委員對外代表
管理委員會。主任委員、管理委員之選任、解任、權限與其委員人數、
召集方式及事務執行方法與代理規定，依區分所有權人會議之決議。但
規約另有規定者，從其規定。」、「管理委員會之職務如下：一、區分
所有權人會議決議事項之執行。......十三、其他依本條例或規約所定
事項。」條例第18 條第3 項、第29 條第2 項及第36 條分別定有明文，
故公寓大廈管理委員會之事務執行方法，依規約規定或區分所有權人會7
議決議。至於涉個案認定部分，仍請貴府就個案事實，依上開條例規定
及說明，本於權責辦理。
▲關於函詢貴社區定期存款由公共基金帳戶解約疑義乙案
內政部營建署98.5.07 營署建管字第0980028813 號
一、按「公寓大廈應設置公共基金，其來源如下： 一、起造人就公寓大廈領
得使用執照一年內之管理維護事項，應按工程造價一定比例或金額提列。
二、區分所有權人依區分所有權人會議決議繳納。三、本基金之孳息。
四、其他收入。......公共基金應設專戶儲存，並由管理負責人或管理
委員會負責管理。其運用應依區分所有權人會議之決議為之。......。」
條例第18 條業有明定，故來函所提如為公共基金之運用，請依上開規定辦理。
▲關於函詢公寓大廈公共基金收費標準疑義乙案
內政部營建署98.6.29 營署建管字第0980041629 號
一、關於區分所有權人或住戶應依規定繳納相關費用，如係屬公共基金，區
分所有權人應依區分所有權人會議決議繳納；如係屬共用部分、約定共
用部分之修繕、管理、維護費用由公共基金支付或由區分所有權人按其
共有之應有部分比例分擔之。但修繕費係因歸責於區分所有權人或住戶
之事由所致者，由該區分所有權人或住戶負擔。前揭共用部分、約定共
用部分之管理、維護之費用若區分所有權人會議或規約另有規定者，從
其規定。公寓大廈管理條例第十條第二項及同條例第十八條第一項第二
款業有明定。又公寓大廈管理條例之精神著重於「住戶自治」，故前開
規定繳納相關費用分擔方式，不宜由公部門介入訂定。本署92 年3 月7
日營署建管字第0922903648 號書函已有明釋。
▲關於函詢公寓大廈管理委員會主任委員改選後是否報備及區分所有權人會議
決議暨公共基金運用執行疑義乙案
內政部營建署98.7.28 營署建管字第0980048677 號
一、公寓大廈管理委員會主任委員改選後是否報備乙節，本署95 年9 月18
日營署建管字第0952914610 號書函（如附件）已有明釋。
二、按區分所有權人會議或規約之規定者，應依公寓大廈管理條例規定程序
召集或訂定始具有法律效力，並不以向縣市政府申請報備為要件，本部
86 年1 月30 日台（86）內營字第8672164 號函檢送會議紀錄案由三結論
已有明釋。
三、另按「公共基金應設專戶儲存，並由管理負責人或管理委員會負責管理。
其運用應依區分所有權人會議之決議為之。」為公寓大廈管理條例第18
條第3 項所明定，故公共基金之運用應依上開規定辦理。
▲關於函詢公寓大廈公共基金運用疑義乙案
內政部營建署98.9.21 營署建管字第0982918623 號
一、按「區分所有權人會議：指區分所有權人為共同事務及涉及權利義務之
有關事項，召集全體區分所有權人所舉行之會議。」、「公共基金應設
專戶儲存，並由管理負責人或管理委員會負責管理。其運用應依區分所
有權人會議之決議為之。」、「管理委員會會議決議之內容不得違反本條例
、規約或區分所有權人會議決議。」公寓大廈管理條例第3 條第7 款、
第18 條第3 項及第37 條已有明定，本案公共基金運用應依上開規定辦理。
▲關於公寓大廈公共基金之疑義乙案
內政部營建署98.10.19 營署建管字第0980069398 號
一、按「公寓大廈應設置公共基金，其來源如下：一、起造人就公寓大廈領
得使用執照一年內之管理維護事項，應按工程造價一定比例或金額提
列。」、「依前項第一款規定提列之公共基金，起造人於該公寓大廈使
用執照申請時，應提出繳交各直轄市、縣(市)主管機關公庫代收之證明；
於公寓大廈成立管理委員會或推選管理負責人，並完成依第五十七條規
定點交共用部分、約定共用部分及其附屬設施設備後向直轄市、縣(市)
主管機關報備，由公庫代為撥付。…」、「公共基金應設專戶儲存，並
由管理負責人或管理委員會負責管理。其運用應依區分所有權人會議之
決議為之。」為公寓大廈管理條例第18 條第1 項第1 款、第2 項及第3
項所明定，故依條例第18 條第1 項第1 款規定提列之公共基金，應依上
開條文規定，由公寓大廈管理委員會管理運用。
▲關於公寓大廈公共基金之疑義乙案
內政部營建署98.10.30 營署建管字第0980073226 號
一、有關依公寓大廈管理條例（以下簡稱條例）第18 條第1 項第1 款規定提
列之公共基金之管理運用，本署98 年10 月19 日營署建管字第
0980069398 號書函業已答復在案，又按條例第20 條第1 項規定：「管理
負責人或管理委員會應定期將公共基金或區分所有權人、住戶應分擔或
其他應負擔費用之收支、保管及運用情形公告，並於解職、離職或管理
委員會改組時，將公共基金收支情形、會計憑證、會計帳簿、財務報表、
印鑑及餘額移交新管理負責人或新管理委員會。」，故有關公共基金餘
額之處理方式，依上開條文規定辦理。
▲關於貴市「力行名邸管理委員會」經社區區分所有權人會議議決撥還部分社區
「公共基金」，並擬將貴府代管未售戶（店鋪、辦公室、住戶）基金撥還疑義乙案
內政部營建署98.12.01 營署建管字第0980077434 號
一、按「公寓大廈應設置公共基金，其來源如下：一、起造人就公寓大廈領
得使用執照一年內之管理維護事項，應按工程造價一定比例或金額提列。
二、區分所有權人依區分所有權人會議決議繳納。三、本基金之孳息。四、
其他收入。」、「公共基金應設專戶儲存，並由管理負責人或管理委員
會負責管理。其運用應依區分所有權人會議之決議為之。」公寓大廈管
理條例（以下簡稱條例）第18 條第1 項、第3 項分別定有明文；次按「按
共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委
員會為之。其費用由公共基金支付……又按共用部分及其相關設施之拆
除、重大修繕或改良，應依區分所有權人會議之決議為之，其費用由公
共基金支付……，公寓大廈管理條例第10 條第2 項及第11 條第2 項業
有明定。公寓大廈公共基金之用途及運用方式應以前揭規定為原則，本
案區分所有權人會議決議將公共基金全數分配全體區分所有權人，實屬
不宜，恐有將妨礙公寓大廈正常修繕、管理、維護之執行，影響住戶權
益之虞。」、「公共基金應設置專戶儲存，其用途應以公寓大廈規約範
本第11 條第3 款例示項目為原則。」為本署88 年5 月6 日88 營署建字
第57862 號函及89 年3 月30 日89 營署建字第07252 號函所明釋，故公
寓大廈公共基金自應依上述規定及函釋辦理。
▲關於公寓大廈推選管理負責人並依公寓大廈管理條例第57 條規定完成點交及
報備後，申請公庫代為撥付公共基金之管理組織帳戶得否免以管理負責人名義
開立專戶儲存疑義乙案
內政部營建署98.12.03 營署建管字第0980081586 號
一、按「公共基金應設專戶儲存，並由管理負責人或管理委員會負責管理。
其運用應依區分所有權人會議之決議為之。」為公寓大廈管理條例（以
下簡稱條例）第18 條第3 項所明定；次按「......單一區分所有權人得
推選自己為管理負責人，並完成依條例第57 條規定點交共用部分、約定
共用部分及其附屬設施設備後向直轄市、縣（市）主管機關報備之程序，
依條例第18 條第2 項規定，由公庫代為撥付公共基金，用以支應使用執
照領得後之管理維護事項所需費用。」為本部94 年3 月3 日台內營字第
0940081546 號函（如附件）所明釋。是以公寓大廈公共基金自應以專戶
儲存，不得撥付與其他帳戶使用。至於專戶名稱，查該條例並無明文。
第 十九 條 區分所有權人對於公共基金之權利應隨區分所有權之移轉而移轉；不得因
個人事由為讓與、扣押、抵銷或設定負擔。
第 二十 條 管理負責人或管理委員會應定期將公共基金或區分所有權人、住戶應分擔
或其他應負擔費用之收支、保管及運用情形公告，並於解職、離職或管理
委員會改組時，將公共基金收支情形、會計憑證、會計帳簿、財務報表、
印鑑及餘額移交新管理負責人或新管理委員會。
管理負責人或管理委員會拒絕前項公告或移交，經催告於七日內仍不公告
或移交時，得報請主管機關或訴請法院命其公告或移交。
▲關於函詢公寓大廈管理委員會財務處理方式疑義乙案
內政部營建署98.5.15 營署建管字第0982909510 號
一、按「......主任委員、管理委員之選任、解任、權限與其委員人數、召
集方式及事務執行方法與代理規定，依區分所有權人會議之決議。但規
約另有規定者，從其規定。」、「管理委員會之職務如下：七、收益、
公共基金及其他經費之收支、保管及運用。八、規約、會議紀錄、使用
執照謄本、竣工圖說、水電、消防、機械設施、管線圖說、會計憑證、
會計帳簿、財務報表、公共安全檢查及消防安全設備檢修之申報文件、
印鑑及有關文件之保管。十、會計報告、結算報告及其他管理事項之提
出及公告。」公寓大廈管理條例（以下簡稱條例）第29 條第2 項、第36
條第7 款、第8 款、第10 款分別定有明文；又按同條例施行細則第10
條規定：「本條例第26 條第1 項第4 款、第35 條及第36 條第8 款所稱
會計憑證，指證明會計事項之原始憑證；會計帳簿，指日記帳及總分類
帳；財務報表，指公共基金之現金收支表及管理維護費之現金收支表及
財產目錄、費用及應收未收款明細。」，故本案若涉管理委員會事務執
行方法，依上開條文規定，規約有規定者，從其規定，未規定者，依區
分所有權人會議決議。
二、另按「管理負責人或管理委員會應定期將公共基金或區分所有權人、住
戶應分擔或其他應負擔費用之收支、保管及運用情形公告，並於解職、
離職或管理委員會改組時，將公共基金收支情形、會計憑證、會計帳簿、
財務報表、印鑑及餘額移交新管理負責人或新管理委員會。管理負責人
或管理委員會拒絕前項公告或移交，經催告於七日內仍不公告或移交
時，得報請主管機關或訴請法院命其公告或移交。」、「有下列行為之
一者，由直轄市、縣(市)主管機關處新臺幣四萬元以上二十萬元以下罰
鍰，並得令其限期改善或履行義務；屆期不改善或不履行者，得連續處
罰：七、管理負責人、主任委員或管理委員違反第二十條所定之公告或
移交義務者。」為公寓大廈第20 條及第49 條第1 項第7 款所明定。倘
有個案執行疑義，屬地方主管機關權責，請檢具具體資料，逕向當地直
轄市、縣（市）政府洽詢。
▲關於函詢公寓大廈起造人申請使用執照所提撥之公共基金可否由買方分擔繳
納疑義乙案
內政部營建署98.6.1 營署建管字第0980034648 號
一、按「公寓大廈應設置公共基金，其來源如下：一、起造人就公寓大廈領
得使用執照一年內之管理維護事項，應按工程造價一定比例或金額提
列。......依前項第一款規定提列之公共基金，起造人於該公寓大廈使
用執照申請時，應提出繳交各直轄市、縣(市)主管機關公庫代收之證明；
於公寓大廈成立管理委員會或推選管理負責人，並完成依第五十七條規
定點交共用部分、約定共用部分及其附屬設施設備後向直轄市、縣(市)
主管機關報備，由公庫代為撥付。同款所稱比例或金額，由中央主管機
關定之。公共基金應設專戶儲存，並由管理負責人或管理委員會負責管
理。其運用應依區分所有權人會議之決議為之。......」為公寓大廈管
理條例第18 條所明定，故公寓大廈公共基金來源與撥付，依上開規定辦
理。至涉不動產買賣契約事宜，請檢具具體資料，逕向地政機關洽詢。
▲有關函詢公寓大廈管理條例（以下簡稱條例）第20 條、第36 條、第48 條、
第49 條執行疑義乙案
內政部營建署98.6.05 營署建管字第0980034014 號
一、按「管理負責人或管理委員會應定期將公共基金或區分所有權人、住戶
應分擔或其他應負擔費用之收支、保管及運用情形公告，並於解職、離
職或管理委員會改組時，將公共基金收支情形、會計憑證、會計帳簿、
財務報表、印鑑及餘額移交新管理負責人或新管理委員會。管理負責人
或管理委員會拒絕前項公告或移交，經催告於七日內仍不公告或移交
時，得報請主管機關或訴請法院命其公告或移交。」、「有下列行為之
一者，由直轄市、縣(市)主管機關處新臺幣四萬元以上二十萬元以下罰
鍰，並得令其限期改善或履行義務；屆期不改善或不履行者，得連續處
罰：七、管理負責人、主任委員或管理委員違反第二十條所定之公告或
移交義務者。」條例第20 條、第49 條第項第7 款分別定有明文，是以
有關管理委員會公告或移交，請依上開規定辦理。
二、另按條例第36 條規定：「管理委員會之職務如下：一、區分所有權人會
議決議事項之執行。......七、收益、公共基金及其他經費之收支、保
管及運用。八、規約、會議紀錄、使用執照謄本、竣工圖說、水電、消
防、機械設施、管線圖說、會計憑證、會計帳簿、財務報表、公共安全
檢查及消防安全設備檢修之申報文件、印鑑及有關文件之保管。......
十、會計報告、結算報告及其他管理事項之提出及公告。十一、共用部
分、約定共用部分及其附屬設施設備之點收及保管。......十三、其他
依本條例或規約所定事項。」，故有關條例第20 條規定內容以外由管理
委員會負責保管之資料，其移交或公告相關事宜，得由區分所有權人會
議決議或規約規定之。至涉個案處罰認定等情事，屬地方主管機關權責，
請檢具具體資料，逕向當地直轄市、縣（市）主管機關洽詢。
▲有關公寓大廈主任委員資格涉及違反規約規定，可否依陳情人要求函知該公寓
大廈管理委員會主任委員解任事宜疑義乙案
內政部營建署98.7.27 營署建管字第0980048618 號
一、關於公寓大廈管理委員會主任委員、管理委員解任之消極資格，本署96
年8 月8 日營署建管字第0960041955 號書函（如附件）已有明釋。
二、按「管理負責人或管理委員會應定期將公共基金或區分所有權人、住戶
應分擔或其他應負擔費用之收支、保管及運用情形公告，並於解職、離
職或管理委員會改組時，將公共基金收支情形、會計憑證、會計帳簿、
財務報表、印鑑及餘額移交新管理負責人或新管理委員會。管理負責人
或管理委員會拒絕前項公告或移交，經催告於七日內仍不公告或移交
時，得報請主管機關或訴請法院命其公告或移交。」為公寓大廈管理條
例第20 條（以下簡稱條例）所明定，故管理委員會主任委員解任，倘違
反上開規定拒絕移交時，由貴府依條例第49 條規定辦理。
第二十一條 區分所有權人或住戶積欠應繳納之公共基金或應分擔或其他應負擔之費
用已逾二期或達相當金額，經定相當期間催告仍不給付者，管理負責人或
管理委員會得訴請法院命其給付應繳之金額及遲延利息。
▲關於公寓大廈管理組織申請報備執行疑義乙案
內政部營建署98.6.17 營署建管字第0980035379 號
一、有關同一宗建築基地數幢各自獨立使用公寓大廈應併同召開或分別召開
區分所有權人會議成立管理組織乙節，依建築法第11 條規定之一宗基地
及其建築物為範圍所成立之公寓大廈管理組織，為「公寓大廈管理組織
申請報備處理原則」第2 點第1 款所明定，又按同條文第3 款規定，同
一宗基地有數幢各自獨立使用之公寓大廈，符合下列規定並分別成立管
理委員會或選任管理負責人者：1.各幢公寓大廈公共基金分別獨立運用
(各自設立專戶及帳冊)。2.共用部分分別劃分管理維護方式及管理維護
費用分擔方式明確。故倘同一宗基地數幢各自獨立使用之公寓大廈符合
上開規定，自得分別成立管理組織，惟管理組織報備事宜，涉個案事實
認定，請逕自向臺北市政府洽詢。
二、按「共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管
理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應
有部分比例分擔之。但修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由
所致者，由該區分所有權人或住戶負擔。其費用若區分所有權人會議或
規約另有規定者，從其規定。」、「主任委員、管理委員之選任、解任、
權限與其委員人故主任委員、管理委員選任、召集方式及事務執行方法
與代理規定，依區分所有權人會議之決議。但規約另有規定者，從其規
定。」、「管理委員會之職務如下：七、收益、公共基金及其他經費之
收支、保管及運用。」、「管理委員會會議決議之內容不得違反本條例、
規約或區分所有權人會議決議。」為公寓大廈管理條例（以下簡稱條例）
第10 條第2 項、第29 條第2 項、第36 條第7 款、第37 條所明定，故
公寓大廈財務運用、管理費用分擔及主任委員、管理委員之選任等方式，
依上開規定辦理。
三、另關出席區分所有權人會議之受託代理人資格有無限制乙節，按「區分
所有權人因故無法出席區分所有權人會議時，得以書面委託他人代理出
席」，公寓大廈管理條例第29 條第4 項業有明定，所稱「他人」並未限
制其應否為區分所有權人，是受託代理出席者之選定應由當事人依民法
合意為之即可，本部89 年6 月3 日台八九內營字第8983615 號函（如附
件1）函釋在案。至關申請報備時規約是否為必須檢附文件乙節，本署
94 年2 月22 日營署建管字0940008014 號函（如附件2）另有明釋。
四、另按「區分所有權人或住戶積欠應繳納之公共基金或應分擔或其他應負
擔之費用已逾二期或達相當金額，經定相當期間催告仍不給付者，管理
負責人或管理委員會得訴請法院命其給付應繳之金額及遲延利息。」、
「有關公寓大廈、基地或附屬設施之管理使用及其他住戶間相互關係，
除法令另有規定外，得以規約定之。」為條例第21 條及第23 條第1 項
所明定，故管理組織要求欠繳管理費之住戶補繳乙節，依上開規定得以規約定之。
▲關於公寓大廈管理費用及公共基金等執行疑義乙案
內政部營建署98.7.13 營署建管字第0980044414 號
一、有關公寓大廈公共基金及管理費用之區別，公共基金係指區分所有權人
或起造人依公寓大廈管理條例第18 條規定設置者，至公寓大廈管理費用
之收繳及運用，前揭條例第10 條第2 項及第3 項（修正後條文第10 條
第2 項）業有明定，其設置及運用應有區別。......如係屬前揭條例第
10 條第2 項規定之費用，應依第21 條規定辦理，如係屬區分所有權人會
議決議繳納之公共基金，則依前揭條例第39 條第6 款（修正後條文第49
條第6 款）處理。本部87 年4 月20 日台（87）內營字第8771690 號函
已有明釋。至於公寓大廈管理費分擔方式及公共基金收取，本署97 年7
月22 日營署建管字第0970040604 號書函（如附件）釋在案。
▲關於苗栗縣苗栗大廈管理委員會檢附未繳納管理費存證信函，向苗栗縣政府舉
報請依違反公寓大廈管理條例第49 條第1 項第6 款規定未繳納公共基金處以
罰鍰乙案
內政部營建署98.8.20 營署建管字第0980051551 號
一、按「共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管
理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應
有部分比例分擔之。但修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由
所致者，由該區分所有權人或住戶負擔。其費用若區分所有權人會議或
規約另有規定者，從其規定。」、「公寓大廈應設置公共基金，其來源
如下：一、起造人就公寓大廈領得使用執照一年內之管理維護事項，應
按工程造價一定比例或金額提列。二、區分所有權人依區分所有權人會
議決議繳納。三、本基金之孳息。四、其他收入。」公寓大廈管理條例
第10 條第2 項及第18 條第1 項已有明定。
二、另按「『公共基金係指區分所有權人或起造人依公寓大廈管理條例第18
條規定設置者，至公寓大廈管理費用之收繳及運用，前揭條例第10 條第
2 項及第3 項（修正後條文第10 條第2 項）業有明定，其設置及運用應
有區別。......如係屬前揭條例第10 條第2 項規定之費用，應依第21
條規定辦理，如係屬區分所有權人會議決議繳納之公共基金，則依前揭
條例第39 條第6 款（修正後條文第49 條第6 款）處理』為本部87 年4
月20 日台（87）內營字第8771690 號函所明釋，故關於條例第10 條所
指區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之費用倘經區分所有權人
會議決議繳納是否為公共基金乙節，基於契約自治原則，宜依該公寓大
廈區分所有權人會議訂定之原意為之。至於未依規定繳納公共基金與管
理費之處理，仍依上開函釋內容辦理。」為本署98 年2 月4 日營署建管
字第0980005584 號函（如附件）所明釋，是以區分所有權人會議決議繳
納之費用如為公共基金，自得依條例第49 條第6 款規定辦理，如為管理
費則應依條例第21 條規定處理。倘區分所有權人會議決議或規約規定管
理費提撥一部或全部為公共基金，而區分所有權人未依上開規定繳納管
理費時，其未繳納之費用與條例第18 條第1 項第2 款規定不同，管理委
員會或管理負責人自仍應依條例第21 條規定辦理。本署前述意見，是否
妥適，未敢擅專，敬請惠示卓見憑辦。
▲關於苗栗大廈管理委員會檢附未繳納管理費存證信函，向貴府舉報請依違反公
寓大廈管理條例第49 條第1 項第6 款規定未繳納公共基金處以罰鍰乙案
內政部營建署98.9.03 營署建管字第0980058182 號
一、按「共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管
理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應
有部分比例分擔之。但修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由
所致者，由該區分所有權人或住戶負擔。其費用若區分所有權人會議或
規約另有規定者，從其規定。」、「公寓大廈應設置公共基金，其來源
如下：一、起造人就公寓大廈領得使用執照一年內之管理維護事項，應
按工程造價一定比例或金額提列。二、區分所有權人依區分所有權人會
議決議繳納。三、本基金之孳息。四、其他收入。」公寓大廈管理條例
第10 條第2 項及第18 條第1 項已有明定。
二、另按「『公共基金係指區分所有權人或起造人依公寓大廈管理條例第18
條規定設置者，至公寓大廈管理費用之收繳及運用，前揭條例第10 條第
2 項及第3 項（修正後條文第10 條第2 項）業有明定，其設置及運用應
有區別。......如係屬前揭條例第10 條第2 項規定之費用，應依第21
條規定辦理，如係屬區分所有權人會議決議繳納之公共基金，則依前揭
條例第39 條第6 款（修正後條文第49 條第6 款）處理』為本部87 年4
月20 日台（87）內營字第8771690 號函所明釋，故關於條例第10 條所
指區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之費用倘經區分所有權人
會議決議繳納是否為公共基金乙節，基於契約自治原則，宜依該公寓大
廈區分所有權人會議訂定之原意為之。至於未依規定繳納公共基金與管
理費之處理，仍依上開函釋內容辦理。」為本署98 年2 月4 日營署建管
字第0980005584 號函（諒達）所明釋，是以區分所有權人會議決議繳納
之費用如為公共基金，自得依條例第49 條第6 款規定辦理，如為管理費
則應依條例第21 條規定處理。倘區分所有權人會議決議或規約規定管理
費提撥一部或全部為公共基金，而區分所有權人未依上開規定繳納管理
費時，其未繳納之費用與條例第18 條第1 項第2 款規定不同，管理委員
會或管理負責人自仍應依條例第21 條規定辦理。
第二十二條 住戶有下列情形之一者，由管理負責人或管理委員會促請其改善，於三個
月內仍未改善者，管理負責人或管理委員會得依區分所有權人會議之決
議，訴請法院強制其遷離：
一、積欠依本條例規定應分擔之費用，經強制執行後再度積欠金額達其
區分所有權總價百分之一者。
二、違反本條例規定經依第四十九條第一項第一款至第四款處以罰鍰
後，仍不改善或續犯者。
三、其他違反法令或規約情節重大者。
前項之住戶如為區分所有權人時，管理負責人或管理委員會得依區分所
有權人會議之決議，訴請法院命區分所有權人出讓其區分所有權及其基
地所有權應有部分；於判決確定後三個月內不自行出讓並完成移轉登記
手續者，管理負責人或管理委員會得聲請法院拍賣之。
前項拍賣所得，除其他法律另有規定外，於積欠本條例應分擔之費
用，其受償順序與第一順位抵押權同。
第二十三條 有關公寓大廈、基地或附屬設施之管理使用及其他住戶間相互關係，除法
令另有規定外，得以規約定之。
規約除應載明專有部分及共用部分範圍外，下列各款事項，非經載明於
規約者，不生效力：
一、約定專用部分、約定共用部分之範圍及使用主體。
二、各區分所有權人對建築物共用部分及其基地之使用收益權及住戶對
共用部分使用之特別約定。
三、禁止住戶飼養動物之特別約定。
四、違反義務之處理方式。
五、財務運作之監督規定。
六、區分所有權人會議決議有出席及同意之區分所有權人人數及其區分
所有權比例之特別約定。
七、糾紛之協調程序。
▲關於函詢公寓大廈露台可否約定專用疑義乙案
內政部營建署98.3.06 營署建管字第0980013229 號
一、按「專有部分：指公寓大廈之一部分，具有使用上之獨立性，且為區分
所有之標的者。」、「共用部分：指公寓大廈專有部分以外之其他部分
及不屬專有之附屬建築物，而供共同使用者。」、「約定專用部分：公
寓大廈共用部分經約定供特定區分所有權人使用者。」、「規約：公寓
大廈區分所有權人為增進共同利益，確保良好生活環境，經區分所有權
人會議決議之共同遵守事項。」「有關公寓大廈、基地或附屬設施之管
理使用及其他住戶間相互關係，除法令另有規定外，得以規約定之。規
約除應載明專有部分及共用部分範圍外，下列各款事項，非經載明於規
約者，不生效力：一、約定專用部分、約定共用部分之範圍及使用主
體。......。」分別為公寓大廈管理條例第3 條第3 款、第4 款、第5
款、第12 款及第23 條所明定，本案請依上開規定辦理。
▲關於函詢公寓大廈區分所有權人會議紀錄及停車位使用疑義乙案
內政部營建署98.6.22 營署建管字第0982911902 號
一、按「區分所有權人會議應作成會議紀錄，載明開會經過及決議事項，由
主席簽名，於會後十五日內送達各區分所有權人並公告之。前項會議紀
錄，應與出席區分所有權人之簽名簿及代理出席之委託書一併保存。」
為公寓大廈管理條例（以下簡稱條例）第34 條所明定，故區分所有權人
會議紀錄，依上開條文規定辦理。
二、來函所提管理委員會得否決議抽籤決定停車位使用乙節，公寓大廈停車
空間之使用管理，倘為共用部分或約定專用部分者，按條例第23 條規定
觀之，如不牴觸法令之特別約定得訂於規約中，有關公寓大廈停車位之
使用管理自得訂定於規約中或於規約約定另行訂定「停車場使用管理」
有關辦法。本部91 年12 月9 日台內營字第0910076827 號函已有明釋。
▲於函詢公寓大廈區分所有權人會議決議牴觸規約規定疑義乙案
內政部營建署98.6.23 營署建管字第0980039618 號
一、按「區分所有權人會議：指區分所有權人為共同事務及涉及權利義務之
有關事項，召集全體區分所有權人所舉行之會議。」、「規約：公寓大
廈區分所有權人為增進共同利益，確保良好生活環境，經區分所有權人
會議決議之共同遵守事項。」、「規約除應載明專有部分及共用部分範圍外，
下列各款事項，非經載明於規約者，不生效力：一、約定專用部
分、約定共用部分之範圍及使用主體。二、各區分所有權人對建築物共
用部分及其基地之使用收益權及住戶對共用部分使用之特別約定。三、
禁止住戶飼養動物之特別約定。四、違反義務之處理方式。五、財務運
作之監督規定。六、區分所有權人會議決議有出席及同意之區分所有權
人人數及其區分所有權比例之特別約定。七、糾紛之協調程序。」分別
為公寓大廈管理條例（以下簡稱條例）第3 條第7 款、第12 款及第23
條第2 項所明定，故公寓大廈規約之訂定，依上開規定辦理，且區分所
有權人會議決議違反條例第23 條第2 項規定時，自不生效力。
二、另按「共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或
管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之
應有部分比例分擔之。．．．其費用若區分所有權人會議或規約另有規
定者，從其規定。」為條例第10 條第2 項所明定。故共用部分、約定共
用部分之修繕、管理、維護費用之分擔，請依前揭條文規定辦理。又條
例之精神著重於「住戶自治」，故前開規定繳納相關費用分擔方式，不
宜由公部門介入訂定，本署92 年3 月7 日營署建管字第0922903648 號
書函業已函示在案。
第二十四條 區分所有權之繼受人，應於繼受前向管理負責人或管理委員會請求閱覽或
影印第三十五條所定文件，並應於繼受後遵守原區分所有權人依本條例
或規約所定之一切權利義務事項。
公寓大廈專有部分之無權占有人，應遵守依本條例規定住戶應盡之義務。
無權占有人違反前項規定，準用第二十一條、第二十二條、第四十七條、
第四十九條住戶之規定。
▲有關函詢公寓大廈區分所有權人會議決議執行疑義乙案
內政部營建署98.1.12 營署建管字第0980001091 號
一、按「區分所有權人會議：指區分所有權人為共同事務及涉及權利義務之
有關事項，召集全體區分所有權人所舉行之會議。」、「區分所有權之
繼受人，應於繼受前向管理負責人或管理委員會請求閱覽或影印第三十
五條所定文件，並應於繼受後遵守原區分所有權人依本條例或規約所定
之一切權利義務事項。」為公寓大廈管理條例第3 條第7 款、第24 條第
1 項所明定，故區分所有權繼受人應否遵守繼受前區分所有權人會議決議
事項，請依上開規定辦理。
二、另按本部93 年7 月12 日內授營建管字第0930008338 號函說明二（附件）：
「......公寓大廈管理條例第24 條第1 項規定，『區分所有權之繼受
人，......應於繼受後遵守原區分所有權人依本條例或規約所定之一切
權利義務事項。』。有關欠繳公共基金之原區分所有權人，如已將其專
有部分之區分所有權過戶他人，除過戶後之新區分所有權人已參照民法
第300 條或第301 條規定，訂定債務承擔契約，願為原區分所有權人代
為清償所欠之公共基金外，應依公寓大廈管理條例第21 條規定辦理，不
得逕向新區分所有權人請求繳納之。為本部86 年2 月26 日台（86）內
營字第8672309 號函所明釋。故公寓大廈區分所有權人之繼受人，應否
繼受並繳交原區分所有權人積欠管理費乙節，應依前開規定辦理。」，
故來函所述公寓大廈區分所有權人之繼受人，應否繳納原區分所有權人
積欠之修繕、維護費用乙節，仍應依上開函示規定辦理。
第三章 管理組織
第二十五條 區分所有權人會議，由全體區分所有權人組成，每年至少應召開定期會議
一次。
有下列情形之一者，應召開臨時會議：
一、發生重大事故有及時處理之必要，經管理負責人或管理委員會請求者。
二、經區分所有權人五分之一以上及其區分所有權比例合計五分之一以上，以書面載明
召集之目的及理由請求召集者。
區分所有權人會議除第二十八條規定外，由具區分所有權人身分之管理
負責人、管理委員會主任委員或管理委員為召集人；管理負責人、管理
委員會主任委員或管理委員喪失區分所有權人資格日起，視同解任。無
管理負責人或管理委員會，或無區分所有權人擔任管理負責人、主任委
員或管理委員時，由區分所有權人互推一人為召集人；召集人任期依區
分所有權人會議或依規約規定，任期一年至二年，連選得連任一次。但
區分所有權人會議或規約未規定者，任期一年，連選得連任一次。
召集人無法依前項規定互推產生時，各區分所有權人得申請直轄市、縣
（市）主管機關指定臨時召集人，區分所有權人不申請指定時，直轄市、
縣（市）主管機關得視實際需要指定區分所有權人一人為臨時召集人，
或依規約輪流擔任，其任期至互推召集人為止。
▲關於函詢有關公寓大廈管理條例第25 條規定區分所有權人互推召集人執行疑義乙案。
內政部營建署98.1.6 營署建管字第0970081606 號
一、按「無管理負責人或管理委員會，或無區分所有權人擔任管理負責人、
主任委員或管理委員時，由區分所有權人互推一人為召集人......」為公寓
大廈管理條例（以下簡稱條例）第25 條第3 項後段所明定；次按同條例
施行細則第7 條第1 項及第2 項規定：「本條例第二十五條第三項所定
由區分所有權人互推一人為召集人，除規約另有規定者外，應有區分所
有權人二人以上書面推選，經公告十日後生效。」、「前項被推選人為
數人或公告期間另有他人被推選時，以推選之區分所有權人人數較多者
任之；人數相同時，以區分所有權比例合計較多者任之。新被推選人與
原被推選人不為同一人時，公告日數應自新被推選人被推選之次日起
算。」；又按本署97 年12 月25 日營署建管字第0970080366 號書函（如
附件）：「......區分所有權人互推召集人，於推選公告10 日期間另有他人被推選，
且推選之區分所有權人人數較原被推選人之區分所有權人人數為多者，由新被推選人
取得擔任召集人之資格，其公告日數應自新被推選人被推選之次日起算，經公告10 日
後發生效力。」，故有關推選公告日數之計算方式及推選召集人執行程序，除規約另有規
定者外，應依上開規定辦理。
▲關於「尚未報備成立」之二個以上公寓大廈成立一個管理委員會其執行疑義乙案
內政部營建署98.6.22 營署建管字第0980039120 號
一、有關「尚未報備成立」之二個以上公寓大廈可否成立一個管理委員會乙
節，本部96 年10 月23 日內授營建管字第0960806537 號函（如附件）已有明釋。
至於得否於同一日召開個別區分所有權人會議及全體區分所有權人會議乙節，公寓大
廈管理條例雖無相關規定，惟區分所有權人會議之召開仍應依條例第25 條至第34 條
規定辦理。
▲關於貴府函詢臨時區分所有權人會議若未依公寓大廈管理條例第25 條第2 項
所提方式請求召開時之適法性疑義乙案
內政部營建署98.7.03 營署建管字第0980041456 號
一、按「有下列情形之一者，應召開臨時會議：一、發生重大事故有及時處
理之必要，經管理負責人或管理委員會請求者。二、經區分所有權人五
分之一以上及其區分所有權比例合計五分之一以上，以書面載明召集之
目的及理由請求召集者。」公寓大廈管理條例（以下簡稱條例）第25 條
第2 項定有明文，如有上開條文所定情形之一者，召集人自應依規定召
開區分所有權人會議，倘違反上開所定之召集義務者，由直轄市、縣（市）
政府依條例第47 條第1 款處罰。
二、又按「區分所有權人會議除第二十八條規定外，由具區分所有權人身分
之管理負責人、管理委員會主任委員或管理委員為召集人；管理負責人、
管理委員會主任委員或管理委員喪失區分所有權人資格日起，視同解
任。無管理負責人或管理委員會，或無區分所有權人擔任管理負責人、
主任委員或管理委員時，由區分所有權人互推一人為召集人；召集人任
期依區分所有權人會議或依規約規定，任期一至二年，連選得連任一次。
但區分所有權人會議或規約未規定者，任期一年，連選得連任一次。」
為條例第25 條第3 項所明定。故符合上開規定之召集人，自得依條例第
30 條至第34 條規定召開臨時區分所有權人會議，並無須以條例第25 條
第2 項所定情形，為召集人召開臨時區分所有權人會議之要件。
▲有關貴轄「大時代公寓大廈」因故分別成立二個管委會，得否於法院判決前，
請該社區住戶先行推選臨時管理負責人，以維持社區正常運作，俟司法判決確
定後，再行將社區管維業務交還合法之管理組織乙案
內政部營建署98.9.03 營署建管字第0980056786 號
一、按「區分所有權人會議除第二十八條規定外，由具區分所有權人身分之
管理負責人、管理委員會主任委員或管理委員為召集人；管理負責人、
管理委員會主任委員或管理委員喪失區分所有權人資格日起，視同解
任。無管理負責人或管理委員會，或無區分所有權人擔任管理負責人、
主任委員或管理委員時，由區分所有權人互推一人為召集人；......召集人
無法依前項規定互推產生時，各區分所有權人得申請直轄市、縣(市)主管
機關指定臨時召集人，區分所有權人不申請指定時，直轄市、縣(市)主管
機關得視實際需要指定區分所有權人一人為臨時召集人，或依規約輪流
擔任，其任期至互推召集人為止。」、「......。公寓大廈成立管理委員會
者，應由管理委員互推一人為主任委員，主任委員對外代表管理委員會。
主任委員、管理委員之選任、解任、權限與其委員人數、召集方式及事
務執行方法與代理規定，依區分所有權人會議之決議。但規約另有規定
者，從其規定。......前項管理委員、主任委員及管理負責人任期屆滿未再
選任或有第二十條第二項所定之拒絕移交者，自任期屆滿日起，視同解
任。公寓大廈之住戶非該專有部分之區分所有權人者，除區分所有權人
會議之決議或規約另有規定外，得被選任、推選為管理委員、主任委員
或管理負責人。公寓大廈未組成管理委員會且未推選管理負責人時，以
第二十五條區分所有權人互推之召集人或申請指定之臨時召集人為管理
負責人。區分所有權人無法互推召集人或申請指定臨時召集人時，區分
所有權人得申請直轄市、縣 (市)主管機關指定住戶一人為管理負責
人，其任期至成立管理委員會、推選管理負責人或互推召集人為止。」
公寓大廈管理條例（以下簡稱條例）第25 條及第29 條已有明定，來函
所述「臨時管理負責人」，查條例並無相關規定。故本案倘未組成管理
委員會且未推選管理負責人，依上開規定，以第25 條區分所有權人互推
之召集人或申請指定之臨時召集人為管理負責人。又區分所有權人如無
法互推召集人或申請指定臨時召集人，區分所有權人自得向貴府申請指
定住戶一人為管理負責人。
▲關於公寓大廈區分所有權人會議召集人資格疑義乙案
內政部營建署98.10.19 營署建管字第0980070315 號
一、按「區分所有權人會議除第二十八條規定外，由具區分所有權人身分之
管理負責人、管理委員會主任委員或管理委員為召集人；管理負責人、
管理委員會主任委員或管理委員喪失區分所有權人資格日起，視同解
任。…」為公寓大廈管理條例第25 條第3 項所明定，故有關區分所有權
人會議召集人資格，應依上開條文規定。又關於未經召集人召集所為之
區分所有權人會議之決議，是否為有效之決議乙案，本部89 年6 月30
日台89 內營字第8983866 號函釋在案（如附件）。
▲關於公寓大廈管理委員會任期屆滿解任及管理委員選任疑義乙案
內政部營建署98.10.23 營署建管字第0980070146 號
一、按「前項管理委員、主任委員及管理負責人任期屆滿未再選任或有第二
十條第二項所定之拒絕移交者，自任期屆滿日起，視同解任。」為公寓
大廈管理條例（以下簡稱條例）第29 條第4 項所明定，故公寓大廈管理
委員會主任委員、管理委員任期屆滿未再選任，即視同解任，自不得行
使條例第36 條所定職務。又按公寓大廈管理委員會任期屆滿解任後，如
依規約無法選任管理委員、主任委員，成立管理委員會，除儘速依法推
選管理負責人外，未推選前，依前開條文規定以條例第25 條區分所有權
人互推之召集人或申請指定之臨時召集人為管理負責人，仍無法互推或
指定產生時，區分所有權人得申請直轄市、縣（市）主管機關指定住戶
一人為管理負責人，本署96 年9 月7 日營署建管字第0960048340 號函示
在案，如原主任委員、管理委員拒絕移交，自得由直轄市、縣（市）政
府以違反條例第20 條規定處罰。
▲有關公寓大廈管理條例施行細則第7 條規定召集人之推選疑義乙案
內政部營建署98.10.26 營署建管字第0982920119 號
一、關於公寓大廈管理委員會任期屆滿解任後，至依法成立管理委員會或推
選管理負責人前之管理維護責任乙節，本署94 年11 月21 日營署建管字
第0940061724 號函（如附件1）已有明釋。
二、按「『區分所有權人會議除第二十八條規定外，由具區分所有權人身分
之管理負責人、管理委員會主任委員或管理委員為召集人；管理負責人、
管理委員會主任委員或管理委員喪失區分所有權人資格日起，視同解
任。無管理負責人或管理委員會，或無區分所有權人擔任管理負責人、
主任委員或管理委員時，由區分所有權人互推一人為召集人......』為
公寓大廈管理條例（以下簡稱條例）第25 條第3 項前段所明定，又按同
條例施行細則第7 條第1 項及第2 項規定：『本條例第二十五條第三項
所定由區分所有權人互推一人為召集人，除規約另有規定者外，應有區
分所有權人二人以上書面推選，經公告十日後生效。』、『前項被推選
人為數人或公告期間另有他人被推選時，以推選之區分所有權人人數較
多者任之；人數相同時，以區分所有權比例合計較多者任之。新被推選
人與原被推選人不為同一人時，公告日數應自新被推選人被推選之次日
起算。』，故區分所有權人互推召集人，於推選公告10 日期間另有他人
被推選，且推選之區分所有權人人數較原被推選人之區分所有權人人數
為多者，由新被推選人取得擔任召集人之資格，其公告日數應自新被推
選人被推選之次日起算，經公告10 日後發生效力。」為本署97 年12 月
25 日營署建管字第0970080366 號書函（如附件2）所明釋，是故區分所
有權人互推召集人之方式，依上開函釋辦理，其公告後推舉人數自不得增加。
三、 另關召集人應於多久時間內召開區分所有權人會議乙節，按「區分所有
權人會議，由全體區分所有權人組成，每年至少應召開定期會議一次。」、
「有下列情形之一者，應召開臨時會議：一、發生重大事故有及時處理
之必要，經管理負責人或管理委員會請求者。二、經區分所有權人五分
之一以上及其區分所有權比例合計五分之一以上，以書面載明召集之目
的及理由請求召集者。」條例第25 條第1 項、第2 項已有明定；次按「......
基於該會議召開既經一定比例之區分所有權人請求，且須以書面載明召
集之目的及理由，故該會議召開之合理期限，在符合條例第30 條規定下，
得於書面請求內載明，避免召集人延宕開會。又召集人違反條例第25 條
所定召集義務時，由直轄市、縣（市）主管機關依條例第47 條第1 款規
定處罰，並得令其限期改善或履行義務、職務；屆期不改善或不履行者，
得連續處罰。」本部95 年4 月24 日內授營建管字第0950802206 號函（如
附件3）已有明釋。至於區分所有權人僅可書面推舉1 名或可同時推舉數
名「被推選召集人」，查該條例並無明文。
▲關於貴府函詢臨時區分所有權人會議若未依公寓大廈管理條例第25 條第2 項
所提方式請求召開時之適法性疑義乙案
內政部營建署98.11.27 營署建管字第0980080124 號
一、按「區分所有：指數人區分一建築物而各有其專有部分，並就其共用部
分按其應有部分有所有權。」、「專有部分：指公寓大廈之一部分，具
有使用上之獨立性，且為區分所有之標的者。」、「共用部分：指公寓
大廈專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物，而供共同使用
者。」、「各區分所有權人按其共有之應有部分比例，對建築物之共用
部分及其基地有使用收益之權。但另有約定者從其約定。」為公寓大廈
管理條例第3 條第2 款、第3 款、第4 款、第9 條第1 項所明定，故有
關公寓大廈共用部分之使用，依上開條文規定辦理。
第二十六條 非封閉式之公寓大廈集居社區其地面層為各自獨立之數幢建築物，且區內
屬住宅與辦公、商場混合使用，其辦公、商場之出入口各自獨立之公寓
大廈，各該幢內之辦公、商場部分，得就該幢或結合他幢內之辦公、商
場部分，經其區分所有權人過半數書面同意，及全體區分所有權人會議
決議或規約明定下列各款事項後，以該辦公、商場部分召開區分所有權
人會議，成立管理委員會，並向直轄市、縣（市）主管機關報備。
一、共用部分、約定共用部分範圍之劃分。
二、共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護範圍及管理維護費用之分擔方式。
三、公共基金之分配。
四、會計憑證、會計帳簿、財務報表、印鑑、餘額及第三十六條第八款規定保管文件
之移交。
五、全體區分所有權人會議與各該辦公、商場部分之區分所有權人會議之分工事宜。
第二十條、第二十七條、第二十九條至第三十九條、第四十八條、第四
十九條第一項第七款及第五十四條規定，於依前項召開或成立之區分所
有權人會議、管理委員會及其主任委員、管理委員準用之。
▲關於依公寓大廈管理條例第26 條各自成立管理委員會後，其區分所有權會議
決議或規約規定事項執行疑義乙案
內政部營建署98.3.26 營署建管字第0980018276 號
一、按「非封閉式之公寓大廈集居社區其地面層為各自獨立之數幢建築物，
且區內屬住宅與辦公、商場混合使用，其辦公、商場之出入口各自獨立
之公寓大廈，各該幢內之辦公、商場部分，得就該幢或結合他幢內之辦
公、商場部分，經其區分所有權人過半數書面同意，及全體區分所有權
人會議決議或規約明定下列各款事項後，以該辦公、商場部分召開區分
所有權人會議，成立管理委員會，並向直轄市、縣(市)主管機關報備。一、
共用部分、約定共用部分範圍之劃分。二、共用部分、約定共用部分之
修繕、管理、維護範圍及管理維護費用之分擔方式。三、公共基金之分
配。四、會計憑證、會計帳簿、財務報表、印鑑、餘額及第三十六條第
八款規定保管文件之移交。五、全體區分所有權人會議與各該辦公、商
場部分之區分所有權人會議之分工事宜。......。」為公寓大廈管理條例第
26 條所明定，是以全體區分所有權人會議決議或規約內容產生執行疑
義，除得再召開全體區分所有權人會議做成決議外，如有爭議，係屬私
權，宜循司法途徑解決。倘仍有個案執行之疑義，請檢具具體資料，逕
向新竹縣政府洽詢。
▲關於函詢住宅與商場混合使用之公寓大廈分別成立管理委員會之疑義乙案
內政部營建署98.7.16 營署建管字第0980046035 號
一、按「非封閉式之公寓大廈集居社區其地面層為各自獨立之數幢建築物，
且區內屬住宅與辦公、商場混合使用，其辦公、商場之出入口各自獨立
之公寓大廈，各該幢內之辦公、商場部分，得就該幢或結合他幢內之辦
公、商場部分，經其區分所有權人過半數書面同意，及全體區分所有權
人會議決議或規約明定下列各款事項後，以該辦公、商場部分召開區分
所有權人會議，成立管理委員會，並向直轄市、縣（市）主管機關報備。
一、共用部分、約定共用部分範圍之劃分。二、共用部分、約定共用部
分之修繕、管理、維護範圍及管理維護費用之分擔方式。三、公共基金
之分配。四、會計憑證、會計帳簿、財務報表、印鑑、餘額及第三十六
條第八款規定保管文件之移交。五、全體區分所有權人會議與各該辦公、
商場部分之區分所有權人會議之分工事宜。」為公寓大廈管理條例（以
下簡稱條例）第26 條第1 項所明定。是以上開條文所稱「經其區分所有
權人過半數書面同意」係指該幢或結合他幢內之辦公、商場部分區分所
有權人過半數書面同意。如尚有個案執行之疑義，請檢具具體相關資料，
逕向當地直轄市、縣（市）政府洽詢。
▲有關公寓大廈欲分別成立2 個管理委員會，其公共基金應如何分配疑義乙案
內政部營建署98.12.29 營署建管字第0980085174 號
一、按「非封閉式之公寓大廈集居社區其地面層為各自獨立之數幢建築物，
且區內屬住宅與辦公、商場混合使用，其辦公、商場之出入口各自獨立
之公寓大廈，各該幢內之辦公、商場部分，得就該幢或結合他幢內之辦
公、商場部分，經其區分所有權人過半數書面同意，及全體區分所有權
人會議決議或規約明定下列各款事項後，以該辦公、商場部分召開區分
所有權人會議，成立管理委員會，並向直轄市、縣(市)主管機關報備。
一、共用部分、約定共用部分範圍之劃分。二、共用部分、約定共用部
分之修繕、管理、維護範圍及管理維護費用之分擔方式。三、公共基金
之分配。四、會計憑證、會計帳簿、財務報表、印鑑、餘額及第三十六
條第八款規定保管文件之移交。五、全體區分所有權人會議與各該辦公、
商場部分之區分所有權人會議之分工事宜。」公寓大廈管理條例第26 條
第1 項已有明定，故公寓大廈該幢或結合他幢內之辦公、商場部分如分
別成立管理委員會或推選管理負責人，該公共基金之分配，依上開規定，
仍應由全體區分所有權人會議決議或規約明定。
第二十七條 各專有部分之區分所有權人有一表決權。數人共有一專有部分者，該表決
權應推由一人行使。
區分所有權人會議之出席人數與表決權之計算，於任一區分所有權人之區分所有權占
全部區分所有權五分之一以上者，或任一區分所有權人所有之專有部分之個數超過全
部專有部分個數總合之五分之一以上者，其超過部分不予計算。
區分所有權人因故無法出席區分所有權人會議時，得以書面委託他人代理出席。但受
託人於受託之區分所有權占全部區分所有權五分之一以上者，或以單一區分所有權計
算之人數超過區分所有權人數五分之一者，超過部分不予計算。
▲關於函詢公寓大廈管理條例第31 條規定執行疑義乙案
內政部營建署98.6.10 營署建管字第0980036364 號
一、按「區分所有權人會議之決議，除規約另有規定外，應有區分所有權人
三分之二以上及其區分所有權比例合計三分之二以上出席，以出席人數四分之
三以上及其區分所有權比例占出席人數區分所有權四分之三以上之同意行之。」
為公寓大廈管理條例（以下簡稱條例）第31 條所明定，故區分所有權人會議決
議之同意人數及其區分所有權比例，仍應依上開條文規定辦理。
二、另關來函所提區分所有權比例之計算乙節，按「各專有部分之區分所有
權人有一表決權。數人共有一專有部分者，該表決權應推由一人行使。
區分所有權人會議之出席人數與表決權之計算，於任一區分所有權人之
區分所有權占全部區分所有權五分之一以上者，或任一區分所有權人所
有之專有部分之個數超過全部專有部分個數總合之五分之一以上者，其
超過部分不予計算。區分所有權人因故無法出席區分所有權人會議時，
得以書面委託他人代理出席。但受託人於受託之區分所有權占全部區分
所有權五分之一以上者，或以單一區分所有權計算之人數超過區分所有
權人數五分之一者，其超過部分不予計算。」、「按區分所有權人會議
進行表決同意人數及區分所有權比例之計算，係依公寓大廈管理條例第
二十九條（註：修正條文第三十一條）及其施行細則第三條之規定辦理，
至該條例第二十九條第三項（註：修正條文第二十七條第二項）所定「第
一項任一區分所有權人」，應包括出席者與未出席者及同意者與未同意
者，故計算區分所有權比例時，不僅特定區分所有權人（分子數）之區
分所有權占全部區分所有權五分之一以上者，其超過部分不予計算外，
充做合計數之區分所有權人（分母數），如其區分所有權占全部區分所
有權五分之一以上者，超過部分均不予計算。」為條例第27 條所明定及
本部86 年4 月29 日台（86）內營字第8603147 號函明釋在案。
▲關於公寓大廈管理委員選任暨管理委員會會議決議得否限制受託人權限行使
疑義乙案
內政部營建署98.6.26 營署建管字第0980041005 號
一、按「......主任委員、管理委員之選任、解任、權限與其委員人數、召集方
式及事務執行方法與代理規定，依區分所有權人會議之決議。但規約另
有規定者，從其規定。」為公寓大廈管理條例（以下簡稱條例）第29 條
第2 項所明定，故管理委員之選任，依上開規定辦理。至於管理委員會
會議決議得否限制受託人權限行使，為條例第27 條、第37 條所明定及本部
96 年4 月16 日內授營建管字第0960802487 號函（如附件）明釋在案。
▲為大坪林聯合開發大樓管理委員會函詢公寓大廈管理條例之區分所有權人資
格及權比計算與表決權疑義乙案，涉及國有財產管理維護及權力行使事宜
內政部營建署98.8.05 營署建管字第0980051391 號
一、「各專有部分之區分所有權人有一表決權。數人共有一專有部分者，該
表決權應推由一人行使。區分所有權人會議之出席人數與表決權之計
算，於任一區分所有權人之區分所有權占全部區分所有權五分之一以上
者，或任一區分所有權人所有之專有部分之個數超過全部專有部分個數
總合之五分之一以上者，其超過部分不予計算。區分所有權人因故無法
出席區分所有權人會議時，得以書面委託他人代理出席。但受託人於受
託之區分所有權占全部區分所有權五分之一以上者，或以單一區分所有
權計算之人數超過區分所有權人數五分之一者，其超過部分不予計算。」
為公寓大廈管理條例（以下簡稱條例）第27 條定有明文，故公寓大廈區
分所有權人會議之表決權行使，自有上開規定限制。旨揭管理委員會所
陳該大樓國有財產佔全體區分所有權比例92%，為7 個管理機關所管理，
故國有財產之表決權行使是否由各管理機關為之及其相關委託出席權力
行使等情事，敬請惠示卓見，俾憑辦理。
▲有關公寓大廈管理條例規定管理委員選任及召開區分所有權人會議等事項執
行疑義乙案
內政部營建署98.8.24 營署建管字第0980054576 號
一、有關公寓大廈管理委員會主任委員選任資格及公寓大廈管理條例第30 條
規定開會通知內容疑義乙節，本署95 年7 月21 日營署建管字第
0950036590 號書函（如附件1）及98 年6 月10 日營署建管字第0980036612
號書函（如附件2）已有明釋。
二、按「規約除應載明專有部分及共用部分範圍外，下列各款事項，非經載
明於規約者，不生效力：六、區分所有權人會議決議有出席及同意之區
分所有權人人數及其區分所有權比例之特別約定。」、「各專有部分之
區分所有權人有一表決權。數人共有一專有部分者，該表決權應推由一
人行使。區分所有權人會議之出席人數與表決權之計算，於任一區分所
有權人之區分所有權占全部區分所有權五分之一以上者，或任一區分所
有權人所有之專有部分之個數超過全部專有部分個數總合之五分之一以
上者，其超過部分不予計算。區分所有權人因故無法出席區分所有權人
會議時，得以書面委託他人代理出席。但受託人於受託之區分所有權占
全部區分所有權五分之一以上者，或以單一區分所有權計算之人數超過
區分所有權人數五分之一者，其超過部分不予計算。」、「區分所有權
人會議之決議，除規約另有規定外，應有區分所有權人三分之二以上及
其區分所有權比例合計三分之二以上出席，以出席人數四分之三以上及
其區分所有權比例占出席人數區分所有權四分之三以上之同意行之。」
為公寓大廈管理條例第23 條第2 項第6 款、第27 條、第31 條所明定，
故受託出席區分所有權人會議表決權之計算及決議人數、比例之特別約
定，仍應依上開規定辦理。
三、另關公寓大廈管理委員會未經報備之法律效力乙節，按「主任委員、管
理委員或管理負責人、選任、解任，應依規約之規定或區分所有權人會
議之決議，並不以向直轄市、縣（市）政府申請報備為要件。」為本署
95 年9 月18 日營署建管字第0952914610 號書函（如附件3）所明釋。
▲有關公寓大廈管理條例規定管理委員選任及召開區分所有權人會議等事項執
行疑義乙案
內政部營建署98.9.04 營署建管字第0980058662 號
一、另關委託出席區分所有權人會議及其決議與規約牴觸疑義乙節，按「條
例第27 條第3 項立法意旨，係為保障區分所有權人行使區分所有權人會
議表決權之權利，故特別規定區分所有權人因故無法出席區分所有權人
會議時，得以書面委託他人代理出席，且為避免委託之區分所有權集中
於特定之受託人，於條文但書中限制其受託之比例及人數。惟該條文並
無『除規約或區分所有權人會議另有規定外』之例外規定，故有關區分
所有權人委託他人代理出席區分所有權人會議，除受託比例及人數，依
上開條文規定外，其受託人表決權行使之限制，應屬委託人之委託權限，
自不得經由規約或區分所有權人會議決議加以限制。」、「......規約之訂
定係經區分所有權人會議決議，其修正或變更亦須經區分所有權人會議
決議，即區分所有權人會議決議，涉及規約之內容，應於決議後修正規
約，避免產生爭議，且條例第23 條第2 項規定之事項，須載明於規約，
始生效力。」為本部96 年4 月16 日內授營建管字第0960802487 號函及
95 年4 月4 日內授營建管字第0950801808 號函所明釋。至於來函所提開
會通知應載明之內容，查條例並無明文，且本部89 年12 月22 日台八九
內營字第8985417 號函釋係就未依公寓大廈管理條例第28 條（修正條文
第30 條）「規定程序」所召開之區分所有權人會議，其會議決議無效。
▲有關公寓大廈區分所有權人會議之疑義乙案
內政部營建署98.11.17 營署建管字第0980074084 號
一、依公寓大廈管理條例（以下簡稱條例）第25 條第3 項規定，區分所有權
人會議除第28 條規定外，由具區分所有權人身分之管理負責人、管理委
員會主任委員或管理委員為召集人，又依條例第27 條第3 項規定，區分
所有權人因故無法出席區分所有權人會議時，得以書面委託他人代理出
席，故召集人無法出席區分所有權人會議時，其代理出席依上開條文規定。
二、另按條例第30 條第1 項、第31 條、第32 條第1 項、第2 項規定：「區
分所有權人會議，應由召集人於開會前十日以書面載明開會內容，通知
各區分所有權人。但有急迫情事須召開臨時會者，得以公告為之；公告
期間不得少於二日。」、「區分所有權人會議之決議，除規約另有規定
外，應有區分所有權人三分之二以上及其區分所有權比例合計三分之二
以上出席，以出席人數四分之三以上及其區分所有權比例占出席人數區
分所有權四分之三以上之同意行之。」、「區分所有權人會議依前條規
定未獲致決議、出席區分所有權人之人數或其區分所有權比例合計未達
前條定額者，召集人得就同一議案重新召集會議；其開議除規約另有規
定出席人數外，應有區分所有權人三人並五分之一以上及其區分所有權
比例合計五分之一以上出席，以出席人數過半數及其區分所有權比例占
出席人數區分所有權合計過半數之同意作成決議。」、「前項決議之會
議紀錄依第三十四條第一項規定送達各區分所有權人後，各區分所有權
人得於七日內以書面表示反對意見。書面反對意見未超過全體區分所有
權人及其區分所有權比例合計半數時，該決議視為成立。」，故有關區
分所有權人會議決議程序、決議人數及權比，依上開條文規定辦理。另
關於就同一議案重新召集區分所有權人會議時，其與第一次會議所須最
少間隔時間之疑義乙案，本部96 年3 月1 日內授營建管字第0960801174
號函釋在案（如附件）。至於所述區分所有權人會議是否有效乙節，事
涉私權，如有爭議，宜請循司法途徑解決。
▲關於公寓大廈管理委員、主任委員選任資格疑義乙案
內政部營建署98.11.27 營署建管字第0980080115 號
一、有關區分所有權人會議得否限制區分所有權人行使表決權之疑義乙案，
本署96 年7 月3 日營署建管字第0960035047 號函示在案（如附件1）。
二、另按「區分所有權人因故無法出席區分所有權人會議時，得以書面委託
他人代理出席。但受託人於受託之區分所有權占全部區分所有權五分之
一以上者，或以單一區分所有權計算之人數超過區分所有權人數五分之
一者，其超過部分不予計算。」為公寓大廈管理條例第27 條第3 項所明
定，又按「其立法意旨，係為保障區分所有權人行使區分所有權人會議
表決權之權利，故特別規定區分所有權人因故無法出席區分所有權人會
議時，得以書面委託他人代理出席，…。惟該條文並無『除規約或區分
所有權人會議另有規定外』之例外規定，故有關區分所有權人委託他人
代理出席區分所有權人會議，除受託比例及人數，依上開條文規定外，
其受託人表決權行使之限制，應屬委託人之委託權限，自不得經由規約
或區分所有權人會議決議加以限制。」為本部96 年4 月16 日內授營建
管字第0960802487 號函說明二所明釋（如附件2），故有關區分所有權
人會議受託人行使表決權之資格限制乙節，請依上開條文規定辦理。
第二十八條 公寓大廈建築物所有權登記之區分所有權人達半數以上及其區分所有權
比例合計半數以上時，起造人應於三個月內召集區分所有權人召開區分所有權人會議
，成立管理委員會或推選管理負責人，並向直轄市、縣（市）主管機關報備。
前項起造人為數人時，應互推一人為之。出席區分所有權人之人數或其區分所有
權比例合計未達第三十一條規定之定額而未能成立管理委員會時，起造人應就同
一議案重新召集會議一次。
起造人於召集區分所有權人召開區分所有權人會議成立管理委員會或推選管理負責
人前，為公寓大廈之管理負責人。
▲有關貴府轄區內國防部依國軍老舊眷村改建條例興建「陸光新城」集合式住宅
社區配售國軍眷戶，於國防部與國軍眷戶完成區分所有權人登記前，能否召集
區分所有權人會議成立管理委員會並申請報備疑義乙案
內政部營建署98.3.20 營署建管字第0980016144 號
一、按「區分所有：指數人區分一建築物而各有其專有部分，並就其共用部
分按其應有部分有所有權。」、「專有部分：指公寓大廈之一部分，具
有使用上之獨立性，且為區分所有之標的者。」、「共用部分：指公寓
大廈專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物，而供共同使用
者。」公寓大廈管理條例（以下簡稱條例）第3 條第2 款至第4 款業有
明文。公寓大廈管理組織報備申請程序為公寓大廈管理組織申請報備處
理原則第4 點所明定。其應備文件非因申請人不同而有所不同，本署92
年3 月11 日營署建管字第0923040130 號函（如附件1）業有明釋。故來
函所詢管理組織報備應備文件，仍請依上開規定辦理。
二、另按「公寓大廈建築物所有權登記之區分所有權人達半數以上及其區分
所有權比例合計半數以上時，起造人應於三個月內召集區分所有權人召
開區分所有權人會議，成立管理委員會或推選管理負責人，並向直轄市、
縣(市)主管機關報備。......起造人於召集區分所有權人召開區分所有權人
會議成立管理委員會或推選管理負責人前，為公寓大廈之管理負責人。」
為條例第28 條所明定；又本部86 年1 月30 日台（86）內營字第8672164
號函釋（附件2）略以「有關起造人或建築業者依公寓大廈管理條例第二
十六條（註：修正條文第二十八條）規定召集區分所有權人會議，仍應
依同條例第二十八條至第三十條（註：修正條文第三十條至第三十四條）
規定辦理；至該第二十六條（註：修正條文第二十八條）所稱建築物所
有權登記，係指建物所有權第一次登記。」，是以公寓大廈起造人召開
區分所有權人會議，仍應依上開規定辦理。至於區分所有權皆屬一人所
有，管理組織報備及公共基金撥付等事宜，本部94 年3 月3 日台內營字
第0940081546 號函（附件3）業有明釋，併請參考。
▲關於貴縣函轉竹南鎮受理大豐光華公寓大廈申請報備疑義乙案
內政部營建署98.6.22 營署建管字第0980039307 號
一、按公寓大廈管理條例第2 條、第28 條第1 項、第61 條規定：「本條例
所稱主管機關：在中央為內政部，在直轄市為直轄市政府；在縣(市)為縣
(市)政府。」、「公寓大廈建築物所有權登記之區分所有權人達半數以上
及其區分所有權比例合計半數以上時，起造人應於三個月內召集區分所
有權人召開區分所有權人會議，成立管理委員會或推選管理負責人，並
向直轄市、縣(市)主管機關報備。」、「第六條、第九條、第十五條、第
十六條、第二十條、第二十五條、第二十八條、第二十九條及第五十九
條所定主管機關應處理事項，得委託或委辦鄉（鎮、市、區）公所辦理。」，
故公寓大廈管理組織報備之權責機關，依上開規定辦理。至於公司法人
擔任公寓大廈管理委員會主任委員時，其指派代表人疑義乙節，本部95
年4 月13 日台內營字第0950056147 號函已有明釋（如附件）。
▲有關公寓大廈起造人召開區分所有權人會議、管理費用繳納及公告疑義乙案
內政部營建署98.8.17 營署建管字第0980054205 號
一、按「專有部分、約定專用部分之修繕、管理、維護，由各該區分所有權
人或約定專用部分之使用人為之，並負擔其費用。」、「共用部分、約
定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。其
費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔
之。但修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者，由該區
分所有權人或住戶負擔。其費用若區分所有權人會議或規約另有規定
者，從其規定。」、「公寓大廈建築物所有權登記之區分所有權人達半
數以上及其區分所有權比例合計半數以上時，起造人應於三個月內召集
區分所有權人召開區分所有權人會議，成立管理委員會或推選管理負責
人，並向直轄市、縣(市)主管機關報備。前項起造人為數人時，應互推
一人為之。出席區分所有權人之人數或其區分所有權比例合計未達第三
十一條規定之定額而未能成立管理委員會時，起造人應就同一議案重新
召集會議一次。起造人於召集區分所有權人召開區分所有權人會議成立
管理委員會或推選管理負責人前，為公寓大廈之管理負責人。」、「公
寓大廈之起造人於申請建造執照時，應檢附專有部分、共用部分、約定
專用部分、約定共用部分標示之詳細圖說及規約草約。於設計變更時亦
同。前項規約草約經承受人簽署同意後，於區分所有權人會議訂定規約
前，視為規約。......」為公寓大廈管理條例第10 條第1 項、第2 項、
第28 條及第56 條所明定，本案請依上開規定辦理。
二、關於公寓大廈管理條例第20 條第1 項規定應定期公告內容乙節，本部94
年8 月15 日內授營建管字第0940008415 號函（如附件1）已有明釋。另
外，隨文檢送「公寓大廈管理條例」乙份（如附件2），台端如仍有實際
執行疑義，案涉個案事實認定，係屬地方政府權責，請檢具相關資料，
逕向當地直轄市、縣（市）政府洽詢。
▲關於公寓大廈管理條例第28 條之疑義乙案
內政部營建署98.10.19 營署建管字第0980066957 號
一、按「起造人於召集區分所有權人召開區分所有權人會議成立管理委員會
或推選管理負責人前，為公寓大廈之管理負責人。」公寓大廈管理條例
（以下簡稱條例）第28 條第3 項定有明文，故所述起造人得否授權委託
非起造人之建設公司為管理負責人乙節，依上開條文規定，管理負責人
應由起造人為之。
二、又按「管理負責人：指未成立管理委員會，由區分所有權人推選住戶一
人或依第二十八條第三項、第二十九條第六項規定為負責管理公寓大廈
事務者。」為條例第3 條第10 款所明定，且按條例第40 條規定，管理
負責人應執行條例第36 條所定職務，故所述數位起造人依上開條文規
定，均負有管理公寓大廈之責任。
第二十九條 公寓大廈應成立管理委員會或推選管理負責人。
公寓大廈成立管理委員會者，應由管理委員互推一人為主任委員，
主任委員對外代表管理委員會。主任委員、管理委員之選任、解任、
權限與其委員人數、召集方式及事務執行方法與代理規定，依區分
所有權人會議之決議。但規約另有規定者，從其規定。
管理委員、主任委員及管理負責人之任期，依區分所有權人會議或
規約之規定，任期一至二年，主任委員、管理負責人、負責財務管
理及監察業務之管理委員，連選得連任一次，其餘管理委員，連選
得連任。但區分所有權人會議或規約未規定者，任期一年，主任委
員、管理負責人、負責財務管理及監察業務之管理委員，連選得連
任一次，其餘管理委員，連選得連任。
前項管理委員、主任委員及管理負責人任期屆滿未再選任或有第二
十條第二項所定之拒絕移交者，自任期屆滿日起，視同解任。
公寓大廈之住戶非該專有部分之區分所有權人者，除區分所有權人
會議之決議或規約另有規定外，得被選任、推選為管理委員、主任
委員或管理負責人。
公寓大廈未組成管理委員會且未推選管理負責人時，以第二十五條
區分所有權人互推之召集人或申請指定之臨時召集人為管理負責
人。區分所有權人無法互推召集人或申請指定臨時召集人時，區分
所有權人得申請直轄市、縣 (市) 主管機關指定住戶一人為管理負
責人，其任期至成立管理委員會、推選管理負責人或互推召集人為止。
▲關於函詢公寓大廈管理條例區分所有權人會議決議事項疑義乙案
內政部營建署98.1.17 營署建管字第0982901238 號
一、有關公寓大廈緊急昇降機得否以區分所有權人會議決議設置刷卡機或類
似管制設備及區分所有權人或住戶未繳公共基金或管理費之處置等事
宜，本部94 年7 月28 日內授營建管字第0940084983 號函（如附件）業
有明釋，併請參考。
二、 另按「公寓大廈成立管理委員會者，應由管理委員互推一人為主任委員，
主任委員對外代表管理委員會。主任委員、管理委員之選任、解任、權限與其委
員人數、召集方式及事務執行方法與代理規定，依區分所有權人會議之決議。但規
約另有規定者，從其規定。」為公寓大廈管理條例第29 條第2 項所明定，故管理
委員會主任委員及其他職務管理委員之選任，應依上開規定辦理。至於區分所有權
人會議決議內容之爭議及契約效力等情事，如係屬私權爭執者，宜循司法途徑解決。
▲有關公寓大廈管理委員會副主任委員產生方式疑義乙案
內政部營建署98.1.21 營署建管字第0980004384 號
一、按「公寓大廈成立管理委員會者，應由管理委員互推一人為主任委員，
主任委員對外代表管理委員會。主任委員、管理委員之選任、解任、權
限與其委員人數、召集方式及事務執行方法與代理規定，依區分所有權
人會議之決議。但規約另有規定者，從其規定。」為公寓大廈管理條例
第29 條第2 項所明定，故公寓大廈管理委員會之主任委員、副主任委員
或其他管理委員之選任請依上開規定辦理。
▲關於函詢公寓大廈互推產生之召集人得否執行管理負責人職務及辦理管理組
織變更報備疑義乙案
內政部營建署98.2.09 營署建管字第0980007043 號
一、按「管理負責人或管理委員會應定期將公共基金或區分所有權人、住戶
應分擔或其他應負擔費用之收支、保管及運用情形公告，並於解職、離
職或管理委員會改組時，將公共基金收支情形、會計憑證、會計帳簿、
財務報表、印鑑及餘額移交新管理負責人或新管理委員會。管理負責人
或管理委員會拒絕前項公告或移交，經催告於七日內仍不公告或移交
時，得報請主管機關或訴請法院命其公告或移交。」、「公寓大廈未組
成管理委員會且未推選管理負責人時，以第二十五條區分所有權人互推
之召集人或申請指定之臨時召集人為管理負責人。區分所有權人無法互
推召集人或申請指定臨時召集人時，區分所有權人得申請直轄市、縣 (市)
主管機關指定住戶一人為管理負責人，其任期至成立管理委員會、推選
管理負責人或互推召集人為止。」、「管理組織報備後，重新互推之主
任委員或推選管理負責人者，應填具申請變更報備書及申請變更報備檢
查表，格式如附件七、附件七之一、附件七之二（見編號P70、P71、P72）。
申請案件經查文件齊全者，由受理報備機關發給同意報備函；由鄉（鎮、
市、區）公所受理報備者，應逐件報請直轄市、縣（市）政府備查，同
時副知該轄警察局（分局）。」為公寓大廈管理條例第20 條、第29 條
第6 項及公寓大廈管理組織申請報備處理原則第6 點分別定有明文，併
請參考。如有實際執行疑義，案涉個案事實認定，係屬地方權責，請檢
具相關資料，逕向當地直轄市、縣（市）政府洽詢。
▲關於函詢公寓大廈區分所有權人會議決議效力訴訟期間，其區分所有權人會議
之召集人疑義乙案
內政部營建署98.2.12 營署建管字第0980008185 號
一、按「區分所有權人會議除第二十八條規定外，由具區分所有權人身分之
管理負責人、管理委員會主任委員或管理委員為召集人；管理負責人、
管理委員會主任委員或管理委員喪失區分所有權人資格日起，視同解
任。無管理負責人或管理委員會，或無區分所有權人擔任管理負責人、
主任委員或管理委員時，由區分所有權人互推一人為召集人；召集人任
期依區分所有權人會議或依規約規定，任期一至二年，連選得連任一次。
但區分所有權人會議或規約未規定者，任期一年，連選得連任一次。」
為公寓大廈管理條例第29 條第3 項所明定，故區分所有權人會議之召集
人產生，仍請依上開規定辦理。
二、另按區分所有權人會議之召集人未依前揭條文規定產生，其所為之會議
決議，自不生效力，為本部89 年6 月30 日台（89）內營字第8983866號函
及93 年2 月2 日台內營字第0930081861 號函（附件）釋在案，併請參考。
▲有關函詢公寓大廈管理委員會主任委員、管理委員等選任資格疑義乙案
內政部營建署98.3.26 營署建管字第0980017652 號
一、按公寓大廈管理條例（以下簡稱條例）第29 條第2 項及第5 項規定「主
任委員、管理委員之選任、解任、權限與其委員人數、召集方式及事務
執行方法與代理規定，依區分所有權人會議之決議。但規約另有規定者，
從其規定。」、「公寓大廈之住戶非該專有部分之區分所有權人者，除
區分所有權人會議之決議或規約另有規定外，得被選任、推選為管理委
員、主任委員或管理負責人。」；次按「區分所有權人會議或規約之規
定者，應依公寓大廈管理條例規定程序召集或訂定始具有法律效力。」、
「規約係指公寓大廈區分所有權人為增進共同利益，確保良好生活環
境，經區分所有權人會議決議之共同遵守事項，其內容不得牴觸都市計
畫法及建築法等法令規定，牴觸者無效。」為本部86 年1 月30 日台（86）
內營字第8672164 號函及85 年5 月25 日台（85）內營字第8572695 號
函（如附件）所明釋，故來函所提管理委員會主任委員、管理委員等選
任資格之疑義乙節，請依前揭條文規定及函釋說明辦理。
▲有關函詢原主任委員謝平東函請撤銷薇閣春天大廈管理委員會主任委員改選
報備疑義乙案
內政部營建署98.4.03 營署建管字第0982905495 號
一、關於區分所有權人會議召集人產生乙節，按「......區分所有權人會議
除第二十八條規定外，由具區分所有權人身分之管理負責人、管理委員
會主任委員或管理委員為召集人；管理負責人、管理委員會主任委員或
管理委員喪失區分所有權人資格日起，視同解任。無管理負責人或管理
委員會，或無區分所有權人擔任管理負責人、主任委員或管理委員時，
由區分所有權人互推一人為召集人；召集人任期依區分所有權人會議或
依規約規定，任期一至二年，連選得連任一次。但區分所有權人會議或
規約未規定者，任期一年，連選得連任一次。召集人無法依前項規定互
推產生時，各區分所有權人得申請直轄市、縣(市)主管機關指定臨時召
集人，區分所有權人不申請指定時，直轄市、縣(市)主管機關得視實際
需要指定區分所有權人一人為臨時召集人，或依規約輪流擔任，其任期
至互推召集人為止。」公寓大廈管理條例（以下簡稱條例）第25 條業有明定。
二、次按條例第29 條第2 項規定「公寓大廈成立管理委員會者，應由管理委
員互推一人為主任委員，主任委員對外代表管理委員會。主任委員、管理委員之
選任、解任、權限與其委員人數、召集方式及事務執行方法與代理規定，依區分
所有權人會議之決議。但規約另有規定者，從其規定。」，是以管理委員會之主
任委員、管理委員應依規約規定或規約未規定依區分所有權人會議決議選任即具
有法律效力，並不以向縣（市）政府申請報備為要件。至於本案原主任委員是否依
上開規定選任，涉個案事實認定，請本於權責，據以辦理。
▲關於函詢公寓大廈區分所有權人會議決議及管理委員選任疑義乙案
內政部營建署98.4.15 營署建管字第0980023379 號
一、按「公寓大廈成立管理委員會者，應由管理委員互推一人為主任委員，
主任委員對外代表管理委員會。主任委員、管理委員之選任、解任、權
限與其委員人數、召集方式及事務執行方法與代理規定，依區分所有權
人會議之決議。但規約另有規定者，從其規定。」、「區分所有權人會
議之決議，除規約另有規定外，應有區分所有權人三分之二以上及其區
分所有權比例合計三分之二以上出席，以出席人數四分之三以上及其區
分所有權比例占出席人數區分所有權四分之三以上之同意行之。」公寓
大廈管理條例第29 條第2 項及第31 條分別業有明定，本案請依上開規定辦理。
▲有關公寓大廈管理委員會主任委員、副主任委員、財務委員委託代理出席管理
委員會疑義乙案
內政部營建署98.5.22 營署建管字第0980032592 號
一、按「公寓大廈成立管理委員會者，應由管理委員互推一人為主任委員，
主任委員對外代表管理委員會。主任委員、管理委員之選任、解任、權
限與其委員人數、召集方式及事務執行方法與代理規定，依區分所有權
人會議之決議。但規約另有規定者，從其規定。」公寓大廈管理條例第
29 條第2 項業有明定，旨揭所詢事項請依上開規定辦理。如尚有個案執
行疑義，請檢具具體相關資料，逕洽當地直轄市、縣（市）政府辦理。
▲關於函詢公寓大廈管理條例第29 條第3 項規定管理委員會委員任期之疑義乙案
內政部營建署98.6.03 營署建管字第0982910531 號
一、按「公寓大廈成立管理委員會者，應由管理委員互推一人為主任委員，
主任委員對外代表管理委員會。主任委員、管理委員之選任、解任、權
限與其委員人數、召集方式及事務執行方法與代理規定，依區分所有權
人會議之決議。但規約另有規定者，從其規定。」、「管理委員、主任
委員及管理負責人之任期，依區分所有權人會議或規約之規定，任期一
至二年，主任委員、管理負責人、負責財務管理及監察業務之管理委員，
連選得連任一次，其餘管理委員，連選得連任。但區分所有權人會議或
規約未規定者，任期一年，主任委員、管理負責人、負責財務管理及監
察業務之管理委員，連選得連任一次，其餘管理委員，連選得連任。」
為公寓大廈管理條例（以下簡稱條例）第29 條第2 項及第3 項所明定，
又有關管理委員會委員任期之疑義，本部業以95 年4 月28 日台內營字
第0950802204 號函釋在案（如附件）。至涉個案執行疑義，請檢具具體
資料，逕向當地直轄市、縣（市）政府洽詢。
▲關於公寓大廈管理委員會主任委員任期是否以管理組織報備後開始計算及其
行為是否有效疑義乙案
內政部營建署98.6.05 營署建管字第0980035112 號
一、按「主任委員、管理委員之選任、解任、權限與其委員人數、召集方式
及事務執行方法與代理規定，依區分所有權人會議之決議。但規約另有
規定者，從其規定。」為條例第29 條第2 項所明定，又按「至有關區分
所有權人會議決議或規約之規定，應依公寓大廈管理條例規定程序召集
或訂定始具法律效力，並不以向縣市政府申請報備為要件。」為本部90
年2 月12 日台90 內營字第9082444 號函（如附件）示在案，故主任委
員、管理委員或管理負責人、選任、解任，應依規約之規定或區分所有
權人會議之決議，並不以向直轄市、縣（市）政府申請報備為要件。至
於所詢管理委員會行為是否有效疑義乙節，涉個案執行疑義，請檢具具
體資料，逕向當地直轄市、縣（市）政府洽詢。
▲關於公寓大廈管理組織申請報備執行疑義乙案
內政部營建署98.6.17 營署建管字第0980035379 號
一、有關同一宗建築基地數幢各自獨立使用公寓大廈應併同召開或分別召開
區分所有權人會議成立管理組織乙節，依建築法第11 條規定之一宗基地
及其建築物為範圍所成立之公寓大廈管理組織，為「公寓大廈管理組織
申請報備處理原則」第2 點第1 款所明定，又按同條文第3 款規定，同
一宗基地有數幢各自獨立使用之公寓大廈，符合下列規定並分別成立管
理委員會或選任管理負責人者：1.各幢公寓大廈公共基金分別獨立運用
(各自設立專戶及帳冊)。2.共用部分分別劃分管理維護方式及管理維護
費用分擔方式明確。故倘同一宗基地數幢各自獨立使用之公寓大廈符合
上開規定，自得分別成立管理組織，惟管理組織報備事宜，涉個案事實
認定，請逕自向臺北市政府洽詢。
二、按「共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管
理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應
有部分比例分擔之。但修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由
所致者，由該區分所有權人或住戶負擔。其費用若區分所有權人會議或
規約另有規定者，從其規定。」、「主任委員、管理委員之選任、解任、
權限與其委員人故主任委員、管理委員選任、召集方式及事務執行方法
與代理規定，依區分所有權人會議之決議。但規約另有規定者，從其規
定。」、「管理委員會之職務如下：七、收益、公共基金及其他經費之
收支、保管及運用。」、「管理委員會會議決議之內容不得違反本條例、
規約或區分所有權人會議決議。」為公寓大廈管理條例（以下簡稱條例）
第10 條第2 項、第29 條第2 項、第36 條第7 款、第37 條所明定，故
公寓大廈財務運用、管理費用分擔及主任委員、管理委員之選任等方式，
依上開規定辦理。
三、另關出席區分所有權人會議之受託代理人資格有無限制乙節，按「區分
所有權人因故無法出席區分所有權人會議時，得以書面委託他人代理出
席」，公寓大廈管理條例第29 條第4 項業有明定，所稱「他人」並未限
制其應否為區分所有權人，是受託代理出席者之選定應由當事人依民法
合意為之即可，本部89 年6 月3 日台八九內營字第8983615 號函（如附
件1）函釋在案。至關申請報備時規約是否為必須檢附文件乙節，本署
94 年2 月22 日營署建管字0940008014 號函（如附件2）另有明釋。
四、另按「區分所有權人或住戶積欠應繳納之公共基金或應分擔或其他應負
擔之費用已逾二期或達相當金額，經定相當期間催告仍不給付者，管理
負責人或管理委員會得訴請法院命其給付應繳之金額及遲延利息。」、
「有關公寓大廈、基地或附屬設施之管理使用及其他住戶間相互關係，除法令
另有規定外，得以規約定之。」為條例第21 條及第23 條第1 項所明定，故管
理組織要求欠繳管理費之住戶補繳乙節，依上開規定得以規約定之。
▲關於函詢管理委員會主任委員選任資格及公寓大廈管理條例第8 條執行疑義
乙案
內政部營建署98.6.26 營署建管字第0980040978 號
一、有關管理委員會主任委員選任資格乙節，按「公寓大廈之住戶非該專有
部分之區分所有權人者，除區分所有權人會議之決議或規約另有規定
外，得被選任、推選為管理委員、主任委員或管理負責人。」、「主任
委員、管理委員或管理負責人、選任、解任，應依規約之規定或區分所
有權人會議之決議，並不以向直轄市、縣（市）政府申請報備為要件。」
為條例第29 條第5 項所明定及本署95 年9 月18 日營署建管字第
0952914610 號書函（附件1）所明釋。至於公寓大廈管理委員會主任委
員若當選無效，是否可據以撤銷該公寓大廈管理組織同意報備，本署92
年5 月14 日營署建管字第0922907655 號（附件2）已有明釋。
二、來函所提住戶於外牆面設置鐵鋁窗，倘有違反條例第8 條規定時，管理
負責人或管理委員會應予制止，經制止而不遵從者，主管機關自得依第
49 條第1 項規定處理。
▲關於函詢公寓大廈管理組織運作、管理費繳納及建築物拉皮補助相關事宜乙案
內政部營建署98.7.03 營署建管字第0982913061 號
一、按「......主任委員、管理委員之選任、解任、權限與其委員人數、召
集方式及事務執行方法與代理規定，依區分所有權人會議之決議。但規
約另有規定者，從其規定。......主任委員、管理負責人、負責財務管
理及監察業務之管理委員，連選得連任一次，其餘管理委員，連選得連
任。......公寓大廈之住戶非該專有部分之區分所有權人者，除區分所
有權人會議之決議或規約另有規定外，得被選任、推選為管理委員、主
任委員或管理負責人。」公寓大廈管理條例（以下簡稱條例）第29 條業
有明定。故有關管理委員除名、停權、連任限制、選任資格及管理委員
會會議表決方式等事項，依上開規定辦理。
二、有關管理費收繳及未繳納之處理方式，另按「共用部分、約定共用部分
之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共
基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。但修繕費係因可歸
責於區分所有權人或住戶之事由所致者，由該區分所有權人或住戶負擔。其費用若
區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定。」、
「規約除應載明專有部分及共用部分範圍外，下列各款事項，非經載明
於規約者，不生效力：四、違反義務之處理方式。」條例第10 條第2 項、
第23 條第2 項第4 款分別定有明文。
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